Анализируем плюсы и минусы ипотеки в новостройке и ипотеки на вторичном рынке

Анализируем плюсы и минусы ипотеки в новостройке и ипотеки на вторичном рынке

  4 февраля 2016   аналитика,  ипотека

Зачастую, мечтая о собственной квартире, приходится рассматривать варианты ипотечного кредита как в новостройке, так и на вторичном рынке жилья. Но, прежде чем решить, на каком рынке – первичном или вторичном – вы будете покупать жилье, нужно грамотно подойти к ипотечному кредиту и просчитать, какое жилье вам будет выгоднее приобрести, обращая внимание на условия ипотечного кредита в том или ином банке.

Процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке: Документы

На данном этапе все выглядит одинаково – первичный пакет документов является стандартным для любой программы (заемщик заполняет заявление и анкету по форме банка, представляет справку о доходах, трудовую книжку). Если банк специализируется на ипотечных кредитах, то данная процедура имеет отлаженный характер действия и сделка проходит очень быстро. Что касается покупки жилья на вторичном рынке, то в этом случае заемщику необходимо представить банку правоустанавливающие документы по объекту недвижимости. В случае покупки квартиры в новостройке, такие документы представлять нет необходимости.

Срок действия положительного решения банка составляет три месяца, независимо от выбранного рынка (первичного жилья или вторичного).

Агенты

Можно собрать документы, необходимые для покупки квартиры, самостоятельно, а можно обратиться за помощью к менеджеру по ипотеке,Ипотека который будет сопровождать клиента от момента подачи заявки до момента выдачи кредита. Прибегнуть ко второму варианту есть смысл, если при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо осуществить проверку документов на юридическую чистоту, т.е. продают ли квартиру собственники или не прописаны ли там несовершеннолетние дети. Необходимость в услугах риэлтора возникает и в случае подбора нужного варианта квартиры. За свои услуги риэлторы берут от 3-4% от суммы сделки.

Требования, предъявляемые к жилью

При покупке квартиры в новостройке, которая соответствовала бы требованиям банка, особого труда не составит. Поскольку все жилые комплексы на первичном рынке жилья имеют аккредитацию в ряде банков. Это означает, что вся документация уже изучена, риски оценены и т.д. Поэтому заемщик должен подать только стандартный пакет документов.

Что касается вторично рынка, то тут необходимо учесть: год постройки (не ранее 1957 года), отсутствие незаконных перепланировок, наличие коммуникации. Большинство квартир попадают под требования банков, но есть и исключения. В случае сделанной ранее перепланировки, за официальное оформление придется доплачивать.

Возможные сюрпризы

Что касается квартир в новостройках, то такие сделки оформляются на стадии строительства. После того, как дом будет сдан, возможны расхождения в данных по площади на несколько квадратных метров. За лишние квадраты придется доплачивать, в противном случае, вы можете в собственность ее не получить. К тому же вы заранее не узнаете информацию о будущих соседях, инфраструктуре и т.п.

Ставки по ипотеке

Теперь переходим от теории к практике. Для банка не имеет значения, на какое жилье выдавать вам кредит. Здесь главную роль играет ваша платежеспособность, а не возраст квартиры. Если брать банки, где берется больше всего ипотечных кредитов, то ставки по ипотеке на приобретение первичного и вторичного жилья разные. Разница может колебаться в пределах 3%, т.е. процентная ставка по ипотеке на жилье в новостройке ниже, чем на рынке вторичного жилья. Сумма кредита также отличается – большую сумму можно получить в кредит, покупая жилье на вторичном рынке. По срокам кредитования, то здесь показатели равны. Так, если вы покупаете квартиру в новостройке, то у вас больше шансов получить небольшой заем по сравнению с желающими приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости. По словам экспертов, большинство операций на вторичном рынке имеет альтернативный характер, т.е. сумма доплаты будет не так высока, если сравнивать с общим бюджетом покупки.

Так, например, процентная ставка по ипотеке «с государственной поддержкой»,ипотека которую предлагает «ВТБ24», равна 11% против 14% по ипотеке «готового жилья». По таким же критериям у «Сбербанка» - 11,4% против 13,5-15,5% соответственно. Банк «Дельтакредит» предлагает заемщикам кредит по ипотеке «с государственной поддержкой» - 12% годовых, по ипотеке «готового жилья» - 14,75-15% годовых.

Что касается первоначального взноса, то в «ВТБ24» он составляет от 20% при сумме кредита от 500 тыс. руб. до 8 млн руб.; от 40% при сумме от 8 млн руб. по ипотеке с «государственной поддержкой» и от 20% по ипотеке «готового жилья». Требования у «Сбербанка» по этому критерию – от 20% по двум видам ипотек. Первоначальный взнос в «Дельтакредит» начинается от 20% по ипотеке «с государственной поддержкой» и от 15% по ипотеке «готового жилья».

Оба вида ипотечных кредитов в «Сбербанке» и «ВТБ24» предполагают одинаковый срок кредитования - до 30 лет. В «Дельтакредит» срок кредитования начинается от 1 года и ограничивается 25 годами по двум видам кредитования.

Сумма кредита, которую может предложить «Сбербанк» начинается от 300 тыс. руб. и ограничивается 8 млн руб. по ипотеке «с государственной поддержкой», по второму виду ипотечного кредита верхнего предела нет, начинается сумма с 300 тыс. рублей. Кредит на такую же сумму по двум видам ипотечного кредита можно получить и в «Дельтакредит». Что касается «ВТБ24», то по ипотеке «с государственной поддержкой» сумма кредита лежит в диапазоне - от 500 тыс.руб. до 8 млн руб, по ипотеке «готового жилья» - от 1,5 млн до 90 млн руб.

Получается, что выгоднее брать ипотеку на рынке новостроек. В настоящее время сохраняется такая тенденция, поскольку государственная программа субсидирования покрывает недостающую разницу. Однако, на государственном уровне еще не принято решение о пролонгации этой меры по поддержке застройщиков и заемщиков. Действительно, если поспешить, то можно получить ипотеку на первичном рынке по выгодным процентным ставкам. Что касается вторичного рынка жилья, то здесь отсутствуют программы между банками и девелоперами, а ставка по ипотечному кредиту зависит от ключевой ставки Центрального банка. В настоящее время ставка по таким кредитам установлена в диапазоне 13-15% годовых.

Перспективы

Программа по субсидированию процентных ставок подходит к концу. Следовательно, цены на ипотечный кредит на первичное и вторичное жилье вскоре опять будут на одном и том же уровне. Какой кредит выгоднее взять, нужно будет анализировать, отталкиваясь от предложений банков по ипотечному кредитованию, взвешивать все нюансы, подходить рационально к каждому конкретному случаю и просчитывать все возможные варианты.

Итак, резюмируя все вышесказанное, подведем итог:

  1. Процентная ставка по ипотеке на первичное жилье ниже, чем на вторичное, благодаря государственной программе по субсидированию и скидкам партнеров. Покупая жилье на вторичном рынке, у вас есть возможность торга и отсутствие наценок по ипотеке на стадии строительства.
  2. На первичном рынке банк проверяет аккредитованное жилье. На вторичном рынке возможны варианты несоответствия квартиры банковским требованиям.
  3. Покупая квартиру в новостройке, вы можете сами оформить все документы по сделке, в то время, как покупая квартиру на вторичном рынке жилья, необходимо будет прибегнуть к помощи риэлторов и оплатить 3-4% от стоимости жилья.
  4. Покупая квартиру на первичном рынке, в конечном итоге вы можете столкнуться с несоответствием готового объекта с планами застройщика. Что касается вторичного жилья, то здесь таких проблем не возникает – вся инфраструктура изучается предварительно.

 


Добавить комментарий
Статьи по теме: