Когда карман не выдерживает покупки квартиры

Когда карман не выдерживает покупки квартиры

  12 марта   ипотека

Взять в ипотеку комнату - это неплохое решение проблемы отсутствия своего жилья. Но прогнозы банков говорят о спаде спроса на это направление ипотечного кредитования. Попробуем узнать, с какими подводными камнями могут встретиться те, кто принял решение о взятии ипотеки на комнату.

Приоритет - московская прописка

По словам приехавшей из Курска Ирины Мельниковой, её семья переехала в столицу пять лет назад и все пять лет они снимали разные квартиры, в первую очередь исходя из того, чтобы их жизнь была комфортной. Но когда родился ребенок, стало понятно, что придется забыть про собственный комфорт, и подумать о будущем семьи. Так началось рассмотрение вариантов покупки недвижимости. В итоге семья пришла к выводу, что лучший вариант - это купить комнату.

Ощутимо меньшую стоимость комнаты по сравнению с ценами на квартиры в том же районе столицы нельзя было назвать единственной причиной такого выбора. По словам Ирины, комната проще сдается в аренду, а когда ипотека будет выплачена, ее можно выставить на продажу для покупки уже «нормального жилья». Вдобавок покупка комнаты вместо квартиры - это более дешевое решение еще одной вечной проблемы: магия «московской прописки» — до сих пор велика. И действительно, хоть семья Ирины состоит из граждан РФ, но, чтобы устроить ребенка в детский сад и получить качественные медицинские услуги, а не быть просто прикрепленными к районной поликлинике, нужна та самая московская прописка.

Потенциально лиц, заинтересованных в ипотеке на комнату, немало: среди них есть те, кто покупает последнюю комнату в коммунальной квартире - тогда они станут её полноправными владельцами, те, кто принципиально настроен на проживание в самом центре города, а денег на покупку квартиры на Патриарших нет. Определенный процент иногородних тоже скорее остановит выбор на комнате вместо квартиры. По словам начальника отдела ипотечных кредитных продуктов банка «Зенит» Елены Ланько, главным образом, это одиноко живущие мужчины в возрасте 30—45 лет, приехавшие в город, чтобы заработать и планирующие в нем остаться.

Но доля ипотеки на комнаты - если посмотреть на все ипотечныеИпотека на комнату выдачи банков - не так и велика. И в перспективе, по прогнозам банков, вероятно, будет дальнейшее снижение: дело в том, что вторичное жильё сильно изношено, постепенно коммунальные квартиры становятся собственностью одного человека. К тому же сегодня предпочитают строить более дешевое, «доступное жильё».

Сегодня на рынке «комнатной» ипотеки наблюдается стабильность. На кредиты на комнаты приходится 8—10% среди выдач ипотеки на вторичное жилье от банка «ДельтаКредит». В «Зените» — это меньше 1% от общего объема портфеля ипотечных кредитов. В Бинбанке и банке «Российский Капитал» — примерно 5% от общего объема выдачи ипотечных кредитов.

Банки не приветствуют выдачу ипотечных кредитов на покупку комнат. По словам заместителя председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирины Аслановой ипотека на комнату сопровождается более глубокой проверкой документов от банка ввиду «сложности» этого продукта. А сумма выдаваемых денег тут, как правило, меньше, нежели при ипотеке на отдельное жильё. Вдобавок множество комнат относятся ко вторичному жилому фонду, и не во всех банках готовы взять их в качестве залога.

По словам старшего вице-президента банка «Российский Капитал» Екатерины Орловой, кредитование комнаты сопряжено с более высокими рисками. И чтобы их минимизировать, банкам проще выдать ипотеку тем, кто принял решение о покупке не отдельной, а последней комнаты в коммунальной квартире, или кредитуют комнаты под залог недвижимости с более высокой ликвидностью.

По мнению начальника отдела залогового кредитования Бинбанка Анастасии Якуповой, реализация комнаты может повлечь сложности, так как квартирой владеет не только заемщик, она принадлежит и третьим лицам. К тому же такой актив не включаем со 100%-й гарантией в состав ипотечного покрытия при заключении сделок по секьюритизации, иными словами, финансированию активов через выпускаемые ценные бумаги. В итоге, ипотечный кредит на комнаты обойдется клиенту по стоимости выше, чем если бы это была квартира.

Стоит подчеркнуть, не на каждую комнату возможно получение ипотечного кредита. Комната должна быть изолирована и оформлена в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В соответствии с законом приоритетное право на покупку отдельных комнат закреплено за теми, кто уже проживает в этих квартирах, а значит, тот, кто хочет взять комнату в ипотеку, должен сначала получить письменный и заверенный отказ жильцов от покупки комнаты. Этот документ подтверждает, что другие собственники получили предложение о выкупе этой комнаты, но это право осталось не реализованным ими. Если этот документ претендент на комнату не предоставит, любой из тех, кто владеет другими комнатами в квартире или доме вправе в 3-месячный срок обратиться в суд с требованием, чтобы на него были переведены права и обязанности покупателя.


Добавить комментарий
Статьи по теме: