Об особенностях отечественного ипотечного законодательства

Об особенностях отечественного ипотечного законодательства

В Российском законодательстве вся документация по ипотеке достаточно организована и проработана, поэтому практически все банки занимаются активной выдачей кредитов на жилье. Для снижения своих рисков в некоторых банках кредиты мог получить один клиент, но на очень большую сумму и длительный срок, что не всегда приводило к нужному результату.

Кредитование в сфере покупки жилья регулируется двумя основными документами: законом «Об ипотеке» и Гражданским кодексом. Закон «Об ипотеке» - это основной документ, регулирующий права заемщика и банка. Для банка не столь существенно предоставлять денежные средства на покупку жилой недвижимости или потребительский кредит под залог жилья, собственником которого уже является заемщик. Закон представлен основными положениями и правами обеих сторон в обоих случаях.

Изменения, касающиеся залоговых обязательств

Если говорить про залоговые обязательства, то к ним уже давно не применялись какие-либо изменения, поскольку с самого начала законодательная база в этом направлении была прекрасно проработана. А качественность документа подтверждается спросом на эту услугу на протяжении многих лет. Но поговорим об изменениях за последние годы.

Основное изменение, не получившее поддержку со стороны многих банков - защита прав заемщика, если цены на жильё снизятся. Каковы же были изначальные планы?

Приведем пример. Вы приобрели квартиру в ипотеку за 3 млн. рублей при первоначальном взносе - 900 тыс. рублей, из чего становится понятно, что кредит вы получили в сумме 2 млн 100 тыс. рублей, при этом квартира стала по нему залогом. Если по прошествии нескольких лет вам вдруг будет нечем обслуживать кредит, один из вариантов выхода в этой ситуации станет решение о продаже квартиры для погашения кредита. Но внезапно оказалось, что цены на рынке на жилье сильно упали и стоимость квартиры уже всего 1 млн, вместо прежних 3 млн рублей. Как быть? Конечно, квартиру вы можете продать, но где взять недостающую сумму на погашение долга?

В первой версии законопроекта эта ситуация не предусматривалась, что автоматически стало бы вашей головной болью. Одолжил 2 млн, изволь отдать. При таком раскладе банк осуществляет передачу документов заемщика приставам, которые, в свою очередь, продали бы квартиру за половину стоимости, а остальное все равно потребовали бы от заемщика, которому не повезло оказаться в столь сложном положении.

Но благодаря последним изменениям этого закона, права заемщика защищены. Если залог забирается у заемщика банком и продается, то неважно, по какой цене проходит сделка. Залог вами отдан, а это значит, что обязательства перед банком выполнены. При таком положении дел заемщик оказывается в выигрыше, а вот банк будет вынужден довольствоваться той суммой, которую он сможет выручить от продажи квартиры. Но случается и обратное, и стоимость квартиры ощутимо возрастает. Казалось бы, какие могут быть проблемы, банку будет проще прийти к договоренности с заемщиком о погашении задолженности, поскольку он не намерен отбирать недвижимость, а потом реализовывать ее – банки не занимаются продажей недвижимости, это не их специализация. Но если заемщик не может платить, то банк, по всей вероятности, примет именно это решение.

Также права заемщика защищены таким механизмом, как запрет на обращение и взыскание, изъятие в досудебном порядке залогового объекта. Суть в том, что банк не вправе что-то делать с квартирой заемщика. При наличии каких-нибудь претензий к нему, банк может подать иск в суд, который рассматривает иск, принимает решение и направляет дело в исполнительную службу. И только после этих действий представители банка могут как-то поступить с имуществом и заемщиком.

Страхование залога

В прошлом году состоялось принятие закона, в большей степениИпотека защищающего права банка. Закон налагает на заемщика обязанность застраховывать жилье в пользу банка, причем, на сумму не меньше, чем сумма задолженности перед кредитором. Этим законом ставится точка в споре о том, что заемщику обязательно нужна страховка.

Застрахована может быть и финансовая ответственность кредитора при нехватке денег от реализации квартиры. Но сумма страховки не может быть больше половины основного долга. Иными словами, в сумму страховки не входят пени, штрафы и проценты.

Регистрация услуги

Ещё одно новшество в законодательстве состоит в отмене регистрации договора услуги. Это означает, что нет необходимости идти в Регистрационную палату (Федеральная регистрационная служба). Для заемщиков это изменение не столь существенно, единственное, что расходы по этой сделке стали чуть меньше. Теперь регистрация договора стала бесплатной. А раньше было принято считать дату регистрации договора в Регистрационной палате датой вступления в юридическую силу кредита на покупку жилья. Теперь это момент, когда обе стороны подписывают договор.

Банкротство физических лиц

Применительно к жилищному кредитованию Закон «О банкротстве физических лиц» не влечет никаких изменений. Юридическую сторону отношений между банком и заемщиком регулирует федеральное законодательство. Процедура банкротства становится возможной, если у заемщика не хватает имущества для погашения задолженности. Но выше уже говорилось, что если от реализации недвижимости выручена сумма, которая не может погасить всего долга, то требования по ипотеке все равно должны считаться удовлетворенными.

Ни в коем случае нельзя допускать просрочки платежей по ипотеке. При появлении затруднений в оплате, нужно сразу идти в банк с просьбой об изменении графика постоянных платежей.

Банк, по сути, не нуждается в залоговом имуществе, ему нужны живые деньги. В связи с чем в 90% случаев банки стремятся найти общий язык с заемщиками и их семьями, чтобы прийти к компромиссному решению. Заемщику важно не допускать просрочек выплаты тела кредита и процентов за его обслуживание, в противном случае, повторим, следует срочно обратиться в банк-кредитор.


Добавить комментарий
Статьи по теме: