Оптимизируем расходы по ипотеке – рассматриваем варианты

Оптимизируем расходы по ипотеке – рассматриваем варианты

  9 января 2016   ипотека

Среди заемщиков бытует мнение, что ипотека – это рабство на добровольной основе, хотя большинство видит в ней единственный способ, хотя и очень дорогой, купить квартиру. В итоге сумма процентов может превышать сумму самого кредита. В этой статье мы расскажем, как свести расходы по ипотеке к минимуму.

1. Накопить как можно больше на размер первоначального взноса

На сегодняшний день минимальный первоначальный взнос равен 20%. Но лучше, чтобы Ваш кредит, взятый в банке, был как можно меньше. Рассмотрим варианты:

Например, квартира продается по цене 3,5 млн. руб., а Ваши накопления составляют 1 млн. руб. Размер минимальной процентной ставки, действующей сегодня на рынке, составляет 10,9% годовых. Если Вы оформляете ипотеку на 10 лет, размер ежемесячных платежей составит 34,3 тыс. руб. В итоге Ваша переплата будет равна 1,6 млн. руб.

Первоначальный взнос равен 2 млн. руб., остальные условия возьмем из предыдущего примера. Тогда размер ежемесячных платежей составит 20, 5 тыс. руб., а сумма долга составит 969 тыс. руб. Таким образом, Вы экономите по переплате более, чем 630 тыс. руб., а сумма ежемесячных платежей уменьшается примерно на 14 тыс. руб. Таким образом, вывод очевиден – чем больше первоначальный взнос, тем меньший ипотечный кредит Вам придется гасить.

2. При возможности остановить свой выбор на дифференцированном типе платежа

Если кредит гасится с использованием аннуитетных платежей, то сумма процентов больше, поскольку ежемесячный платеж в большей своей части гасит проценты, в то время какипотека уменьшение самого кредита, на который начисляется годовая ставка, происходит медленно. В случае дифференцированного платежа погашение кредита происходит равными долями, и начисление процентов идет на остаток долга, который постоянно уменьшается. Следовательно, при возможности лучше выбрать второй способ начисления и выплаты процентов по кредиту.

Но здесь имеются нюансы. Во-первых, далеко не у всех банков есть такое предложение, во-вторых, на первоначальном этапе размер ежемесячных платежей будет намного выше, чем при аннуитетной схеме гашения кредита, а это негативным образом скажется на семейном бюджете. Но позже размер дифференцированного платежа будет уменьшаться из года в год, в то время как размер аннуитетного платежа останется прежним.

Рассмотрим пример итоговой переплаты и сумму ежемесячного платежа для двух типов гашения кредита, при условии, что сумма кредита равна 2,5 млн. руб., кредит взят на срок 10 лет, процентная ставка - 10,9% годовых.

  1. Размер ежемесячного аннуитетного платежа равен 34,3 тыс. руб., переплата по кредиту составит 1,6 млн. руб.
  2. Размер первого дифференцированного платежа равен 43, 5 тыс. руб., через год – 41, 2 тыс. руб, далее – 39 тыс. руб., на пятом году - 32, 4 тыс. руб., сумма последнего платежа равна 21 тыс. руб. Сумма процентов по окончанию периода выплат составит 1,37 млн. руб.

Таким образом, сумма экономии составит 230 тыс. руб. в пользу дифференцированного платежа. В случае увеличения сроков, эта разница будет очевиднее. Так, если кредит оформляется на срок 20 лет, тип погашения кредита дифференцированным способом экономит примерно 1 млн. руб.

3. Воспользоваться возможностью оформления имущественного налогового вычета

Если Вы являетесь владельцем, у Вас есть право на возврат 13 % от стоимости жилья. Максимальная сумма налогового вычета составляет 260 тыс. руб., другими словами, максимальная налогооблагаемая база для вычета равна 2 млн. 300 тыс. руб. Но если у квартиры два владельца, то право на получение этих денег есть у каждого из них. Другими словами, возврату подлежит 520 тыс. руб., этими деньгами можно досрочно гасить кредит.

В течение года Вы имеет право на возврат суммы, равную сумме налогов, уплаченных в налоговом периоде. В случае необходимости возможен перенос остатка на следующий календарный год.

Чтобы получить имущественный налоговый вычет, необходимо заполнить налоговую декларацию по форме 3 – НДФЛ, предоставить в налоговые органы справку с работы по форме 2- НДФЛ и документы, подтверждающие факт покупки.

4. Возможность оформления налогового вычета, по уплаченным банку процентам

Возможность вернуть 13% с уплаченных банку процентов по ипотечному кредиту также имеется у заемщика. Максимальная сумма ограничивается верхним пределом в 390 тыс. руб., но делать это можно каждый год.

Чтобы получить налоговый вычет по процентам, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо в налоговые органы представить документы, перечисленные выше, а также копию договора об ипотеке и графику платежей. Кроме того, понадобится справка из банка о размере процентов, ранее уплаченных за предыдущие налоговые периоды.

5. Воспользоваться для погашения кредита материнским капиталом

Материнский капитал, полученный при рождении второго и последующего ребенка,ипотека можно использовать для погашения кредита по ипотеке. Сумма материнского капитала в 2015 году составляет 453 026 руб., а в 2016 году эта сумма увеличится на 22 тыс. руб. Необходимо иметь в виду, что при использовании материнского капитала для погашения кредита по ипотеке размер имущественного налогового вычета уменьшается до 201 106 руб.

6. Направить все имеющиеся свободные средства на погашение ипотечного кредита

При любой возможности экономии личных средств направлять эти средства на погашение кредита. Все платежи досрочного характера уменьшают сумму долга, в том числе и при аннуитетной схеме. Следовательно, при более быстром сокращении суммы долга уменьшается и переплата по процентам, начисление которых происходит каждый месяц на остаток долга.

7. Рассмотреть вариант открытия вклада в банке, а накопленные средства перечислять на досрочное погашение кредита

Если Вам удастся найти вклад с возможностью пополнения по процентной ставке, превышающей процентную ставку по ипотечному кредиту (примером может служить предложение банков разместить деньги на депозите под 19-20% годовых в декабре 2014 года), то целесообразно направить свободные средства на депозит, тем самым скопить определенную суму денег, которую в последствие направить на погашение долга. В этом случае у заемщика будет возможность заработать, учитывая разницу в процентах по депозиту и кредиту, тем самым получить доход, на размер которого будет увеличена и сумма для досрочного погашения кредита.


Добавить комментарий
Статьи по теме: