Поговорим о титульном страховании

Поговорим о титульном страховании

  2 декабря 2015   страхование

Разумеется, практически в любом направлении страхования, и имущества в т.ч. не обходится без подводных камней и вопросов, способных привести к спорной ситуации. Особенно, когда дело касается дело касается страхования имущества, находящегося в личной собственности на случай его утраты ввиду прекращения права собственности (страхование титула).

Если начинать с самого начала и говорить в целом об имущественном страховании, то в России это сфера страхования, в которой в качестве объекта страховых отношений выступает имущество, представленное в разных видах. Страхованию подлежит имущество, которое является собственностью страхователя или, когда ин им владеет, пользуется, распоряжается.

Но вернемся к титульному страхованию. На разных форумах часто встречаются совершенно полярные мнения. Кто-то уверен, что этот вид страхования – есть гарантия финансовой защиты при покупке недвижимости. По мнению других, российские страховщики предпочитают составлять документы таким образом, что ни один вероятный случай нельзя будет покрыть. Что же представляет собой титульное страхование и к чему важно отнестись предельно внимательно во время ознакомления с его правилами?

Риски, присущие титульному страхованию

Законодательство не дает четкого определения титульному страхованию. В общем смысле под ним подразумевают риск потери честным приобретателем недвижимости (уже застрахованной ранее) по причине лишения права собственности ввиду обстоятельств, которые не зависят от страхователя. Основанием становится вступившее в силу судебное решение, в том числе:

  • если сделка была признана недействительной, но в ходе её у страхователя появилось право собственности;
  • по причине истребования застрахованной недвижимости из чужого незаконного владения (суд удовлетворил виндикационный иск), в том числе из-за признания недействительными каких-нибудь сделок, которые предшествовали той сделке, в ходе которой у страхователя появилось право собственности.

На основании положений Гражданского кодекса, сделку могут признать недействительной на предусмотренных законом основаниях, если суд признал ее таковой (сделка называется оспоримой) или вне зависимости от наличия такого признания (сделка называется ничтожной). Как показывает судебная практика, связанная с прекращением права собственности на недвижимость, основные риски связаны с:

  • нарушением прав лиц, которые не являются сторонами сделки (не достигшие совершеннолетия дети, предыдущие владельцы, наследники);
  • некорректно составленной документацией по объектам недвижимости (сведения, указанные в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости, не совпадают);
  • установлением факта мошенничества при совершении последней или предыдущих сделок;
  • признанием недееспособным участника сделки;
  • совершением сделки обманным способом, с применением насилия, угроз или как злонамеренное соглашение сторон.

На основании ст. 167 ГК РФ, если сделка признается недействительной, каждая из сторон должна вернуть второй стороне все, что она получила, а если возврат невозможен, его стоимость должна быть возмещена. По ст. 181 ГК РФ, установлен 3-годичный срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной. А при предъявлении иска лицом, не относящимся ни к одной стороне сделки, максимальный срок исковой давности может доходить до 10-ти лет со дня, в который была совершена сделка.

Когда рассматривается вопрос о том, чтобы принять какой-нибудь объект на страхование, сотрудники страховой компании максимально подробно знакомятся с титульной историей объекта и того, кто его продает. Но доскональная проверка ранее оформленных сделок практически невозможна. Договор титульного страхования не носит публичного характера, поэтому в страховой компании вы можете получить отказ в страховании, если есть слишком высокий риск по объекту.

Что заслуживает внимания в титульном страховании

С точки зрения теории титульное страхование видится надежным инструментом, обеспечивающим покупателю недвижимости защиту его финансам. Но, как это часто случается, на практике многие страховые компании, стремясь минимизировать свои убытки, составляют правила страхования так, что самые возможные страховые случаи договор не покрывает. Если вы намерены застраховать титул по недвижимости, которую вот-вот приобретёте, предельно тщательно выбирайте страховщика и с вниманием отнеситесь к страховой документации.

титул

Во-первых, и в самых главных, к чему стоит внимательно присмотреться – к наличию в договоре страхования факта признания в качестве страхового случая удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это основной риск в титульном страховании.

Понятие «виндикационного иска». Это иск истребования имущества из чужого противозаконного владения. Если имущество было предметом нескольких сделок, в ходе которых владельцы постоянно менялись, можно столкнуться с ситуацией, когда последний владелец имущества получит виндикационный иск. Это возможно, если во время проведения какой-нибудь сделки имело место нарушение права собственников. Виндикационный иск могут предъявить даже добропорядочному приобретателю. У законного собственника есть право на истребование спорного имущества, в случаях, когда имущество перестало быть объектом владения против его воли. Нередко в правилах страховщиков указано, что покрытие этого риска возможно, если это напрямую указано в договоре. И такими компаниями, разумеется, по умолчанию, он в договор не вносится.

Также стоит иметь ввиду, что страховые компании вносят обязательное условие о том, чтобы приобретатель был добросовестным. Согласно законодательства добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел имущество возмездно у лица, не имевшего права на его отчуждение, о чем приобретатель не знает и не может знать. Это условие несомненно является справедливым, но в ряде случаев суд может дать довольно своеобразную трактовку добросовестности. К примеру, то, что суд признал приобретателя недобросовестным первоначально привело к отказу в страховой выплате по громкому делу семьи Чалаевых – эта история получила широкую огласку.

Не менее внимательно нужно отнестись к тому, что не входит в страховое покрытие. Основной риск лишиться права собственности при покупке недвижимости, практически не поддающийся отслеживанию связан с признанием сделки недействительной ввиду того, что были нарушены права собственности третьих лиц в сделках с объектом недвижимости, совершенных ранее. Страховщики по возможности защищают себя от такого риска, прописывая в договоре страхования следующее исключение: случай не является страховым, при его возникновении до заключения договора страхования, и наступлении последствий в период действия договора (ретроспективное покрытие). Сегодня уже сформировалась судебная практика, которая признает ничтожным это исключение.

Если суд выносит решение о недействительности сделки, он обяжет продавца по вашемуипотека договору купли-продажи, чтобы он вернул вам полученные деньги. Но вероятность того, что вторая сторона сделки вернет деньги добровольно, близка к нулю. Если же отсутствуют материальные блага, на которые в порядке исполнительного производства может быть наложен арест для того, чтобы позже реализовать имущество на торгах, с должника-гражданина могут удержать не более 50% от официального дохода. В этом случае, долги будут возвращаться на протяжении длительного времени. Поэтому лучше избегать в правилах страхования условий о том, что из суммы страхового возмещения может быть удержана сумма, которую по решению суда страхователь должен получить обратно от других лиц. Добросовестными страховыми компаниями вносится условие, которое соответствует норме ГК РФ о переходе к страховщику, выплатившему страховку, права требования к лицу, которое отвечает за убытки. Тогда, если другая сторона сделки полностью или частично компенсирует убыток, в обязанности страхователя входит возврат страховщику соответствующей доли страхового возмещения.

Если вы нашли страховщика, предлагающего приемлемые условия, и вы уже готовы к заключению договора титульного страхования, обратите внимание на срок. Максимальный период, в течение которого можно предъявить виндикационный иск, в ряде случаев составляет не более 10-ти лет. Поэтому лучше заключить договор страхования на этот период, при этом ежегодно оплачивая страховые взносы. Поскольку дата страхового случая - это дата вступления в силу судебного решения, а суды по спорной недвижимости могут растягиваться на года и, если к моменту окончания 1-летнего полиса станет известно о том, что подан иск, вы можете получить отказ от страховщика в продлении договора.

Сегодня своё развития титульное страхование получило исключительно в рамках страхования при ипотечном кредитовании. Страховые компании, занимающиеся титульным страхованием не имеющей залога недвижимости – единичны. Если страховщик отказывает в выплате по ипотечной квартире, страхователю поможет банк, при «добровольном» страховании титула страхователь вынужден рассчитывать только на себя.

Причиной отказа в страховом возмещении может стать не только отсутствие события в списке рисков, подлежащих страхованию, но и, если страхователь не выполнит данных им обязательств, когда наступит страховой случай, предусмотренный правилами страхования. Или если страховая компания посчитает, что при оформлении договора клиентом была предоставлена ложная информация. Поскольку страховые случаи по этому виду страхования не носят массовый характер, а продукт сопровождает множество юридических тонкостей, то, судя опять-таки по практике, нередко вопросы, связанные с получением страхового возмещения, решаются только в суде.


Добавить комментарий
Статьи по теме: