Покупка льготных квартир на аукционе

Покупка льготных квартир на аукционе

На электронных торгах доступна покупка льготных квартир или жилья, попавшего к банку от заемщиков, для которых выплата кредита по каким-то причинам оказалась непосильной. Как правило, стоимость такого жилья ниже в сравнении с обычным. В этом материале мы расскажем, как принять участие в торгах и какие нюансы требуют более пристального внимания перед покупкой квартиры.

Это может быть совершенно новое жилье в новостройках, возведением которых занимаются городские власти. По закону их продажа возможна только на аукционах. А их стоимость примерно равна или немного ниже рыночной цены, но покупка таких квартир совершенно безопасна.

Занимается город и продажей вторичного жилья от «Моссоцгарантии». Городским властям его передают пенсионеры, переезжающих на проживание в социальные дома или заключающие договор пожизненного содержания.

Как говорят эксперты, при продаже таких квартир применяется небольшая скидка. По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, как правило, городские квартиры вторичного рынка выставляют по ценам, практически равным рыночным, иногда даже меньше на 5–10%.

Угроза юридических рисков при покупке таких квартир сведена к минимуму, но всё же ее не стоит отметать. По словам юриста МКА «Арбат» Вадима Башир-Заде, после того, как квартира переходит новому владельцу, возможно появление потенциальных наследников, которые наверняка попробуют оспорить право покупателя на квартиру.

О залоговых квартирах

Залоговыми считаются квартиры людей, для которых выплата ипотеки или залогового денежного кредита оказались непосильными.

Скидка от стоимости на рынке. Из всех существующих видов жилья на торгах залоговые квартиры обычно являются самыми дешёвыми. Как оценили эксперты центра «Индикаторы рынка недвижимости», скидка может быть даже 50% от стоимости квартиры на рынке, правда, это весьма редко встречающиеся варианты. Пока идут торги, цена возрастает, так что в итоге экономия редко может превысить 20–30%. Как сказал управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая, на растущую цену в ходе торгов влияет привлекательность квартиры и количество участников аукциона.

О рисках

Самое главное, с чем могут быть сопряжены риски при покупке залогового жилья, связано с оспариванием торгов. Дело в том, что собственником может быть оспорено не только постановление о реализации, которое вынес судебный пристав, но и установленная цена, процедура торгов и их результат. В случае выигрыша суда собственником, торги будут недействительны, и купленная квартира - возвращена владельцу. Второй неприятный момент наступает, когда должники отказываются уходить из квартиры. Тогда их выселением придётся заниматься с привлечением суда.

Порядок участия в аукционе

1. Выбор квартиры

Муниципальное жилье

Принадлежащие городу новостройки наряду с вторичным муниципальным жильём объединены на городском Инвестиционном портале Москвы. Можно зайти на сайт, выбрать вкладку «Торги. Имущество» и нажать ссылку «Продажа квартир». Запрос легко уточняется через указание округа, района, метро, ценового диапазона — для чего нужно установить соответствующие фильтры.

С городской «вторичкой» также ознакомит сайт «Моссоцгарантии». Там доступна возможность выбора ближайшего аукциона или просмотр объектов на карте.

С муниципальными новостройками ознакомит сайт КП «Управление гражданского строительства». Нужно просто кликнуть на объекты, указанные на карте, уточнить запрос (округ, район, площадь, цена) или выбрать подходящее предложение посредством пролистывания списка торгов.

Просмотр городских квартир возможен на "допокупочном" этапе. Это сопровождается подачей заявки на осмотр объекта торгов из «Личного кабинета» на Инвестиционном портале. Кстати, из него же можно посмотреть и документы на квартиру.

Залоговые квартиры

Как правило, вся информация об имуществе должников размещается на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). НужноЗалоговое имущество просто прокрутить страницу вниз - к параметрам поиска лотов, заполнить несколько пунктов - об объявленном статусе, наименовании и характеристике имущества, его местоположении и нажать кнопку поиска. Далее - выбрать квартиру и кликнуть на номер лота — вы увидите страницу, содержащую описание лота. На сайте ФССП отсутствует информация о торговой площадке и времени, когда будет проходить аукцион. нужную информацию можно узнать у организатора торгов. Его номер телефона появится после клика по ссылке «Подробнее» - она размещена правее описания организатора торгов.

Кроме того, сведения по залоговым квартирам помещаются на Официальный сайт торгов: наведите курсор на вкладку «Торги» и выберите «Реализация имущества должников». Далее в колонке «Торги» с левой стороны страницы выберите вкладку «В процессе подачи заявок», а в поиск лотов введите интересующие вас параметры типа имущества, страны размещения и местоположения.

Осматривать залоговые квартиры перед торгами не принято, поэтому, скорее всего, это будет покупка «кота в мешке».

2. Получение электронной подписи

Наличие электронно-цифровой подписи — это все равно, что наличие «ключа» на флешке. С ней электронный документ имеет юридическую силу. Получение подписи доступно через авторизованные удостоверяющие центры. Это требует заполнения заявления и предъявления паспорта, СНИЛСа и ИНН. За подпись придется заплатить, на ее стоимость влияют тарифы центра, но в среднем — это 1 до 3,5 тыс. рублей.

Как только у вас будет электронно-цифровая подпись, настройте ее в соответствии с приложенной инструкцией, а затем установите систему криптографической защиты информации.

3. Регистрация на площадке

Место проведения аукционов - электронные торговые площадки, указанные в документации на лоты. Как правило, они представлены Сбербанк-АСТ, Единой электронной торговой площадкой (ЕЭТП) и ets24.ru.

Все торговые площадки работают одинаково. Чтобы зарегистрироваться, вам нужно отсканировать все страницы паспорта и иметь электронную подпись. На рассмотрение заявки на регистрацию и аккредитацию на площадке отведен 5-дневный срок. Важно помнить об этом, иначе вы можете не попасть на аукцион.

4. Внесение задатка

Задаток - это 2–10% от стартовой цены на квартиру, законом он ограничен 20%. Ознакомиться с банковскими реквизитами, чтобы перевести деньги на счёт оператора электронной площадки, можно в «Личном кабинете» после того, как вас зарегистрируют. Перевести деньги можно как угодно - отделение банка/онлайн-банк/мобильное приложение. Важно - обязательное указание в назначении платежа своего ИНН, иначе зачисления денег не произойдет.

Всем, кто в итоге проиграет задаток будет возвращен в 5-дневный срок после аукциона, если вы победите — задаток войдет в счёт оплаты полной стоимости квартиры. Если вы победите, но передумаете покупать квартиру, деньги вам никто не вернет.

5. Подача заявки на участие в аукционе

Это требует заполнения заявления и прикрепления к нему копии паспорта. Если вы официально женаты, заранее позаботьтесь о нотариально заверенный документ о том, что ваш супруга/и согласен с совершением вами сделки с недвижимостью.

Аукцион не сможет состояться в случае участия на торгах всего одного участника. В этом случае ему предложат приобрести квартиру по стартовой стоимости, а конкурс проводить не будут.

Порядок проведения торгов

Начало аукциона - с днем и временем определяется сама торговая площадка. По каждому лоту предусмотрен свой «шаг аукциона» или «шаг торговой сессии» — сумма повышения цены продажи жилья за один раз. КакТорги правило, «шаг» равен 0,2–1% от начальной стоимости квартиры, закон ограничивает его 5%.

На протяжении часа после старта аукциона каждый участник может согласиться купить имущество по стартовой цене. Далее происходит продление аукциона на время, которое устанавливает площадка: как правило «Сбербанк-АСТ» продлевает на 10 минут, ЕЭТП – на час. За это время цена квартиры может быть поднята на 1 шаг любым участником. В этом случае происходит обнуление счётчика времени с продолжением аукциона.

Победит на торгах тот участник, который предложит самую высокую цену за квартиру. Ему предстоит оплата полной стоимости лота в 5-дневный срок после окончания аукциона. Квартира приобретается или в ипотеку, или с помощью субсидии, например, маткапитала.

Что советуют эксперты

Нужно внимательно ознакомиться с рыночными ценами. Причем, делать это лучше всегда, какую бы недвижимость вы не хотели купить. Если учесть продолжение стагнации на рынке, принимайте в расчёт сравнение с нижней ценовой границей на аналогичное жилье в том же районе — так вы узнаете его реальную рыночную стоимость.

Важно присматриваться к факторам, способным отразиться на стоимости квартиры. Что, по словам Литинецкой, важно учесть: в каком состоянии находится квартира и здание, как далеко находится метро и другие важные инфраструктурные объекты, есть ли поблизости негативное соседство (заводы, железнодорожные пути и другие подобные объекты.

Стоит подумать о сумме, которую вы можете спокойно, не ущемляя себя потратить. Торги всегда пробуждают в человеке азарт. Определитесь заранее с ценовым максимумом и не покидайте его границ. По словам заместителя директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольги Балбек, важно дать правильную оценку своим возможностям и степени азарта. Порой случалось, что участники торгов настолько увлекались, что выставляли нереальные суммы.

Важно провести тщательную проверку документов по выбранной квартире. Правоустанавливающие документы, как правило, представлены:

  • свидетельством о праве собственности;
  • свидетельством о праве на наследство по закону или завещанию;
  • соглашением о разделе имущества;
  • судебным решением о признании права собственности;
  • договорами приватизации/долевого участия/дарения/купли-продажи/долевого участия.

Для квартир, продажа которых происходит в процессе банкротных торгов, также важно наличие:

  • решения суда о реализации имущества;
  • исполнительного листа;
  • постановления судебного пристава о том, что имущество будет реализовано и по нему устанавливается начальная продажная цена.

В случае не предоставления этих документов или отсутствия на них отметки о регистрации в Росреестре — сделку лучше не проводить.

Стоит заказать выписку из регистрационной службы и домовой книги. Расширенная выписка из регслужбы содержит информацию по основаниям возникновения права собственности, по всем сделкам с жильём и имеющимся обременениям. При обнаружении многочисленных и частых сделок с жильём, как и при обременениях, потенциальному покупателю стоит насторожиться.

Ориентируясь на выписку из домовой книги, проверьте, кто имеет регистрацию в квартире. В случае проживания в ней человека, когда-то отказавшегося от приватизации, его выселение будет сопряжено с массой проблем. Такой человек не вправе распоряжаться квартирой, так как он не является ее собственником. Но проживание в ней и ее использование таким лицом позволительно даже если у квартиры появится новый собственник. Невозможно выселить из квартиры несовершеннолетнего жильца, не участвовавшего в приватизации.

Перед покупкой стоит узнать о долгах по ЖКУ, так как нередко сведения о наличии долгов всплывают уже после того, как человек купит квартиру. В этом случае он, как новый собственник, гарантированно не сможет избежать разбирательства с УК.


Добавить комментарий