Советы по продаже залогового имущества по кредиту

Советы по продаже залогового имущества по кредиту

  10 февраля 2016   залоговое имущество,  советы

Ситуация в стране по-прежнему нестабильная: курс падает, цены на продукты в магазинах растут, а личные доходы граждан продолжают снижаться. В связи с этим большинству заёмщиков всё труднее выполнять свои обязательства по кредитам. И действительно, в каких-то ситуациях единственным выходом остается – банкротство и продажа того имущества, которое было взято финансовой компанией под залог кредита.

Советы заёмщикам, которые хотят продать залог

Если вы еще не стали должником, но понимаете, что вскоре не сможете выполнять свои обязательства перед банком, то вам следует:

  1. Конечно, самый лучший вариант – это не сразу кинуться продавать залоговое имущество, а попробовать поговорить с кредитной организацией, убедить предоставить реструктуризацию по вашему кредиту. И действительно, банки могут пойти навстречу: за счёт увеличения срока кредитования уменьшить ежемесячный платёж по кредиту, уменьшить процентную ставку или же позволить такому клиенту платить только проценты по кредиту до восстановления платёжеспособности. Помимо этих основных пунктов у кредитных организаций много различных инструментов, помогающих заёмщику в сложившихся трудных финансовых ситуациях. У кредитных организаций не стоит в приоритете – «потопить» заёмщика, поэтому, как правило, они предлагают различные варианты решения проблемы, чтобы клиент продолжал выполнять обязательства по кредиту. Естественно, это возможно только в том случае, если вы идёте навстречу банку и открыто общаетесь с ним. Убегание от проблем, прятки с кредитной организацией ни к каким положительным результатам точно не приведут, и такой клиент будет признан ненадёжным.
  2. Если всё же решено продавать залоговое имущество, то следуетЗалог обратиться в финансовую компанию, где вы брали кредит, и договориться о продаже залога. В этом случае есть два варианта развития событий. Первый – банк может разрешить вам самостоятельно найти покупателя и после согласования – состоится продажа залогового имущества. Основной плюс этого варианта заключается в том, что вы можете найти наиболее выгодный способ продажи залога, по более высокой цене. Естественно, что все сопутствующие услуги, например, услуги профессионального оценщика, вам придётся платить из своего кармана. И второй вариант - финансовая компания принимает залог себе на баланс, и банк уже сам решает, кому и за какую сумму продать залоговое имущество. Как правило, залог банк выставляет на торги, и вы уже никаким образом не можете повлиять на сумму, по которой будет продано ваше имущество – это основной минус. Средства, полученный от продажи залога, идут на покрытие вашей задолженности перед финансовой компанией. Средства, перекрывающие долг, банк обязан возвратить клиенту. Но такие случаи, конечно, единичны.
  3. Несмотря на то, что вы поставили финансовую компанию перед фактом, что не можете больше выполнять свои обязательства перед ней и выдвинули на продажу своё залоговое имущества, - вы обязаны продолжать платить по кредиту, пока залог не будет продан, и долг перед банком не погашен. Иначе – за просрочки будут начислять штрафы, что в конечном итоге существенно увеличит ваш долг перед банком. В некоторых случаях клиент всё же может договориться с банком о том, чтобы не начислять неустойку за просроченные дни.
  4. Как уже отмечалось выше, все средства от продажи залогового имущества пойдут на погашение вашей задолженности перед банком. Если от продажи средств останется больше, чем необходимо банку, то эта часть денег будет возвращена заёмщику. Если же наоборот, средств от продажи будет недостаточно – то заёмщику придётся доплачивать недостающую разницу, то есть его обязательства перед банком не прекращаются.

Если недостающих средств у вас нет – то в таком случае можно инициировать процедуру банкротства. Это касается и юридических, и физических лиц.

Всё же, некоторые банки идут навстречу своим клиентам и списывают этот недоплаченный остаток, но, стоит отметить, что это исключительные случаи. И данные ситуации стоит обсуждать с кредитной организацией на начальных стадиях переговоров.

Оценка залогового имущества

Ирина Вишневская, генеральный директор консалтинговой компании Berkshire Advisory Group, подробно ответила на вопросы и описала процедуру прохождения оценки залогового имущества по кредитам физических лиц, индивидуальных предпринимателей и малого бизнеса. А также дала несколько практических советов по продаже залога.

  • Кто оплачивает услуги оценки залогового имущества при его выставлении на торги? Заёмщик или банк?
  • Это очень сложный вопрос, ответ на который очень важен в ситуации, когда клиент банка в силу затруднительного финансового положения не способен продолжать выполнять свои обязательства по кредиту и думает над стратегией переговоров с кредитной организацией.

С юридической точки зрения, к тому моменту, когда имущество выставляется кредитной организацией на торги – это уже перестает быть залогом. Если финансовая организация уже провела процедуру по обращению взыскания на имущественный залог к моменту продажи, то такой залог уже приобретает статус «непрофильного актива банка».

При обращении взыскания будет проводиться оценка, которая будет оплачиваться кредитной организацией. Однако, бывают сложные, спорные случаи с назначением судебной экспертизы, где расходы будет возмещать уже та сторона, на которую укажет суд: или банк, или заёмщик.

Стоит обратить свое внимание на следующую тонкость: если залоговое имущество выставляется на торги заёмщиком с согласия кредитной организации, то оценка будет выполняться за счёт средств заёмщика банка, так как по факту он в добровольном порядке самостоятельно инициирует процедуру продажи своего залогового имущества с целью погашения задолженностей перед банком.

Этот момент стоит учитывать клиенту банка, который принимает решение о ходе переговоров с банком о продаже залога.

  • Что в большей степени оказывает влияние на текущую стоимость заложенного имущества?Залоговое имущество
  • Тут влияет совокупность разных факторов, которые образует среднюю рыночную стоимость заложенного имущества на момент продажи. Конечно, это зависит напрямую от вида заложенного объекта. Если под залогом, например, недвижимость, то в первую очередь на стоимость будет влиять ликвидность, спрос и предложение на заложенный вид недвижимости.

Если же речь идет о продаже бизнеса – то тут уже будет учитываться востребованность предлагаемых услуг и товаров, а также и состояние организации-залога (оборудование, штат, договоры и так далее). Если предметом залога предприятия-заёмщика являются машины и оборудования, то влиять на стоимость будет финансовое состояние организации, которая эксплуатирует данные оборудования, погашая из доходов задолженности по кредиту. Таким образом, стоимость данных машин будет зависеть от стабильности организации.

В крайних случаях, с проблемными заёмщикам, будут включаться механизмы оценки активов, которыми владеет данная организация. Потому что служебное оборудование, как правило, интересно покупателю только вместе с имущественным комплексом. Конечно, есть и машины, оборудования, которые не теряют своей ликвидности при отдельной, самостоятельной продаже. Но всё же такие случаи немногочисленны.

Таким образом, ликвидность оборудования определяется состоянием отрасли компании-заёмщика, а также спросом на продукцию или услугу, которые производятся с помощью данной машины. Поэтому каждый актив важен и уникален, и опытный оценщик или судебный эксперт должен исходить из совокупности множества факторов.

  • Часто ли стоимость залога при оценке оказывается меньше той суммы, за которую это имущество приобреталось? И как сильно реальная сумма залога может отличаться от той цены, которая была указана при оформлении кредита в банке?
  • Тут мы затрагиваем два сложных термина, не связанных даже между собой. Давайте попробуем разобраться.

Во-первых, думаю, не для кого не секрет, что любое имущество на следующий же день после покупки будет стоить других денег.

Например, вчера человек купил новый автомобиль в салоне, а сегодня продает его. Понятно, что стоимость автомобиля сегодня будет меньше, нежели вчера, потому что он перешел в категорию «б/у». А если человек успел и поцарапать машину за такое короткое время – окончательная стоимость перепродажи еще больше снизится.

Понятие «текущая стоимость» никак не связана с рыночной стоимостью данного имущества, так как отражает сумму эксплуатации для владельца-заёмщика. А рыночная стоимость регулярно меняется, и кредитные организации отслеживают изменения стоимости заложенного имущества. Осуществляют это банки при помощи собственных залоговых служб или привлекая оценщиков.

Такой же принцип, как с покупкой и продажей автомобиля, работает и на любое другое имущество, потому что каждый предмет имеет свойство накапливать износ, срок хранения, срок эксплуатации и так далее.

Помимо этого, в процессе эксплуатации предмета на рынке появляются наиболее новые и усовершенствованные модели данного аппарата. Вспомним владельцев «прошлогодних» айфонов, которые с появлением новой модели – встают в очередь, докапливают средства и меняют свой телефон на более новый гаджет. Такой принцип действует во многих сферах и отраслях.

Таким образом, можно сделать вывод из приведенных примеров, что стоимость имущества, которое было передано в залог, будет отличаться от стоимости, по которой его продадут через некоторый промежуток времени. Она может быть как меньше, так и больше – в зависимости от изношенности, актуальности, спроса и многих других факторов.

  • А насколько цена залога на торгах может отличаться от рыночной стоимости имущества?
  • Стартовая цена залогового имущества на торгах определяется по договорённости владельца и организатора аукциона. К примеру, торги могут проходить на повышение, и для стимуляции спроса на лот выставляется цена с отсечкой в 50%.

Или, например, может проводиться голландский аукцион, то есть торги на понижение. Такой случай актуален, если есть сомнения, что лот будет куплен по заявленной стоимости. В этом случае рыночная цена имущества будет максимальной, а входе торгов она будет уменьшаться.

Если говорить об опыте прошлых годов, то надо сказать, что результаты неутешительные – скидка на залоговое имущество в 50% стала уже нормой, а фактические цены сделок были в среднем на 60% меньше цен предложений.

Как вы думаете, как лучше поступить заёмщику: попробовать договориться с банком, самому найти покупателя или же предоставить поиски кредитной организации?

  • Есть три важных обстоятельства, от которых это зависит: актуальность актива на рынке, финансовая возможность заёмщика погашать займ и взаимоотношения между заёмщиком и кредитной организацией. Конечно, выгоднее для заёмщика будет расплатиться с банком по задолженностям и остаться со своим залоговым имуществом.

Но если получается так, что имущество надо продавать, клиент должен понимать, что предоставляя банку возможность заняться продажей, заёмщик не сможет контролировать и влиять на сумму, по которой залог будет продан.

Если заёмщик самостоятельно будет искать покупателя, то вероятность того, что продукт будет продан по более выгодной цене – выше. Особенно это касается коммерческой и жилой недвижимости.

  • Как при продаже залога выручить максимум денежных средств?
  • В этом случае стоит искать того, кто реально заинтересован в приобретении данного продукта. Если это возможно, то надо найти того, кому выгодно будет купить у вас заложенное имущество. Что касается предпринимательства, то это могут быть как бизнесмены, работающие в этой же области, так и предприниматели из других отраслей.

Например, активы земельных участков стали интересны покупателю как площадка для строительства торгового центра, причем часть зданий будет снесена под строительство, а другая часть объектов - будет служить складом.


Добавить комментарий