Стоит ли внимания покупка жилья, забранного банком забрал у заемщиков «за неуплату»?

Стоит ли внимания покупка жилья, забранного банком забрал у заемщиков «за неуплату»?

 

Поиск жилья на сайтах банков

Возможна ли покупка в столице недорогой (в сравнении с рыночными ценами) квартиры, если искать ее не на сайтах недвижимости, а на сайтах финорганизаций? К примеру, на сайте ВТБ 24 на льготных условиях можно купить залоговую недвижимость. Сейчас самое оптимальное предложение, отличающееся дешевизной представлено 1-комнатной квартирой в Москве, стоящей 4,8 млн рублей. Как следует из описания, в квартире проживают экс-собственники, они там зарегистрированы. На данном этапе идет судебный процесс по выселению. Другое сравнительно недорогое предложение — 1-комнатная квартира у ст. метро «Динамо», ее площадь - 27,3 кв. м. Ее стоимость - 5 млн 150 тыс. рублей.

Во многих банках можно найти залоговые квартиры. Так, Москоммерцбанк реализует "однушку" за 4,9 млн рублей рядом со ст. м. «Щелковская», стоимость "однушки" от Фора-Банка — 5,1 млн с расположением между станциями «Шипиловская» и «Борисово». При сравнении этих цен со стоимостью квартир в этих же районах будет ясно, что они примерно одинаковы.

И все же, по словам представителей банков, покупка жилья у них выгодна. ИЗалог дело не только в цене - сделка будет совершена с продавцом, которому можно доверять. Другой плюс состоит в том, что со стороны банка покупателю может быть предложен кредит на льготных условиях.

По словам руководителя дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрия Фалалеева, это и на самом деле выгодно, с учетом того факта, что банки заинтересованы в том, чтобы как можно скорее реализовать непрофильные активы. Ведь они не относятся к профессиональным игрокам рынка недвижимости, а, если учесть и то, что они ее получили в качестве залога по невыплаченному кредиту, то им нужно оптимально быстро продать квартиру для возврата в оборот денег. Поэтому квартиры не выставляются банками по ценам, превышающим рыночную стоимость, куда чаще по ним действует небольшой — до 10% дисконт.

По словам представителя пресс-служба банка «ДельтаКредит», покупка залоговой квартиры — это покупка на 100% проверенного жилья, реализуемого добросовестным продавцом.

По словам директора департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Ивана Любименко, мы запустили специальную программу - «Выгодная ипотека», ставка по которой на 1 п.п. ниже, нежели по стандартным, запущенным в действие программам.

По условиям «Выгодной ипотеки» кредит можно получить в ряде случаев. Первый: есть недвижимость покупается у ипотечного заемщика банка, согласовавшего свое решение с банком, но по каким-то причинам решившего продать свое ипотечное жилье. Второй: кредит на спецусловиях выдается на покупку недвижимости, ставшей собственностью банка, при этом основанием выступает судебное решение или соглашение об отступном. И наконец, при покупке объекта недвижимости при переходе прав залогодержателя в банк. И если планы клиента связаны с покупкой жилья в кредит, но он пока не определился с объектом, то ему стоит прочитать предложение банка. И тогда он, как минимум, сэкономит на выплате процентов по кредиту.

По словам представителя пресс-службы ВТБ, неоспоримое преимущество такого жилья для покупателей представлено возможностью обратиться в банк и получить кредитные средства на покупку квартиры на спецусловиях.

К тому же покупатель может быть уверен, что банком была проведена правовая экспертиза квартиры, проверена документация, и он гарантирует юридическую чистоту и прозрачность сделки. Кроме того, покупатель может получить экономию на оплате риелторских услуг, ведь в подготовке и проведении сделки от начала и до конца будет участвовать работник банка.

По словам директора департамента по работе с просроченной задолженностью Бинбанка Сергея Гольца, хорошая квартира будет продаваться по стоимости рынка. Но при наличии обременения торг имеет смысл.

Мнение о том, что продажа залогов банками всегда предусматривает дисконт - ошибочно. Если состояние актива хорошее, отсутствуют обременения и на него наблюдается высокий спрос, то не стоит ждать дисконта. Понятно, что что не все балансовые активы, ставшие банковскими после взысканий, в физическом и юридическом плане свободны. Как правило, сперва банки снимают обременения с актива, а потом выставляют на продажу. Однако случается, когда предложения выкупить объект поступают по объекту, имеющему все обременения, но на условии, что банк предоставит дисконт. Эти предложения рассматриваются в индивидуальном порядке, с просчитыванием финансовых рисков. Процесс покупки такой квартиры у банка нередко даже более прост, чем у третьих лиц. Квартиру, находящуюся в залоге, в любом случае проверили и банк, и страховая компания. И если говорить об истории ее владения, то такой вариант более предпочтителен. Сама процедура купли-продажи ничем не отличается от стандартных сделок по покупке жилья: заключается договор купли-продажи, документы по нему оплачиваются и регистрируются в Росреестре.

По словам директора ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяны Гусевой, стоимость хорошего объекта никогда не снижается, обычно она ниже на 10—15%, но не стоит надеяться, что залоговая квартира обойдется вам в полцены. Ведь банк должен обеспечить задолженность, которую не погасил дефолтный заемщик - это первое. Второе: стоимость хорошего объекта не занижается, ведь проблемы появились у заемщика в части погашения кредита, а недвижимость тут не при чем.

Сделки, связанные с продажей залоговых квартир, не относятся к высокорискованным, но есть моменты, заслуживающие особого внимания, ведь до того, как сделка будет совершена, важно проверить отсутствуют ли:

  • долги по коммунальным платежам,
  • прописанные в квартире лица,
  • судебные споры.

По словам руководителя юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светланы Красновой, если в квартире есть зарегистрированные граждане, она квартира сильно теряет в цене, поэтому банки заинтересованы в самостоятельном решении этого вопроса.

При возникновении ипотеки в силу закона в момент ее покупки на средства, выделенные банком-залогодержателем и реализации по его требованию поЗалоговое имущество причине невозврата суммы кредита владельцем квартиры, актуально действие ст. ФЗ-78 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которой обращение залогодержателем взыскания на переданную в залог квартиру и ее реализация - есть основание для того, чтобы право пользования квартирой залогодателя и прочих лиц, проживающих там, было прекращено. И так как стоимость квартир с зарегистрированными в ней жильцами сильно падает, банки обычно до начала процедуры реализации залоговой квартиры с торгов сами решают вопрос, связанный с выселением должника и членов его семьи.

Если сделка уже заключена, но в квартире есть зарегистрированные жильцы, то их выселение будет осуществляться через суд. Причем эти жильцы могут направить встречные иски.

По словам юриста судебно-аналитического отдела Heads Consulting Александры Елизаровой, если в такой квартире зарегистрирован ребенок, это не сопряжено с дополнительными трудностями. Как гласит общее правило: не достигшие совершеннолетия дети следуют за родителями, и они должны быть сняты с регистрационного учета на тех же основаниях.

В случае покупки вами заложенной квартиры с торгов, важно учесть такое обстоятельство: если прежний владелец проживает в ней и отказывается выезжать, то решением этих проблем придется заняться вам. Банк уже покинет пределы этих правоотношений, так как по факту завершения сделки купли-продажи проблемы с жильцом решает новый собственник. По словам юриста адвокатского бюро А2 Максима Сафиулина, кроме того. существует риск того, что экс-владелец через суд решит оспорить процедуру проведения торгов вместе с фактом выставления заложенного имущества на аукцион, причем такие ситуации - довольно частое явление. К тому же, имущество может иметь и другие обременения: старые залоги (про которые не в курсе и банк), аренда и пр. Поэтому, покупая квартиру на торгах будьте предельно внимательны и тщательно проверяйте приобретаемый объект.

Человек, покупающий залоговую квартиру, реализуемую в порядке исполнительного производства, подвергает себя риску получить не только ее, но и бывшего владельца с членами его семьи. А их выселение из квартиры сопряжено с большими сложностями, а порой даже не представляется возможным. Допустим, если среди зарегистрированных в квартире людей есть те, кто раньше отказался ее приватизировать, или не достигшие совершеннолетия дети или, когда квартира - единственное жилье должника и его домочадцев. В любом случае решение подобных вопросов происходит через суд, а ответчиками на практике производство по судебному делу может быть искусственно затянуто: например, их неявка на заседания, обжалование судебного решения во всех инстанциях, препятствие физическому выселению из квартиры. Время урегулирования таких дел может растянуться на год, а то и больше.


Добавить комментарий