Всё, что нужно знать об ипотечных каникулах

  11 июня

С 31 июля т.г. в России начнет работать закон об ипотечных каникулах. Это было еще одним поручением президента, которое необходимо выполнить. Благодаря новому закону, помощь будет оказана ставшим безработными или заболевшим заемщикам, а также заемщикам, родившим детей или утратившие прежде высокий доход. Теперь, на основании ФЗ от 01.05.2019 № 76, всем им можно полгода разрешается или не выплата кредита за квартиру или уменьшение платежей. Причем банк не вправе им отказать: в недавнем прошлом просьба о предоставлении льготного периода станет требованием заемщика.

Но по окончании каникул заемщику придется совершать выплаты по обычному графику, с внесением в конце кредита всех платежей, пропущенных во время льготного периода. Иными словами, долг не списывается, по нему просто будет предоставлена отсрочка.

Пока новый закон не заработал: это намечено на лето. Зато его можно будет применить даже к старым договорам ипотеки.

Если вы столкнулись со сложностями и платежи по кредиту за квартиру вам пока не выплатить, вы на протяжении полугода можете ничего не платить банку на следующих условиях:

- каникулами можно воспользоваться не по любому кредиту, они действуют только для ипотеки на единственное жилье;

- один договор равен одному льготному периоду;

- по максимальной сумме кредита установлено ограничение в 15 млн рублей, по максимальному сроку каникул — до 6 мес.

- ипотечными каникулами могут воспользоваться заемщики, лишившиеся работы или части зарплаты, заболевшие на срок от 2-х месяцев, получившие инвалидность или обеспечивавшие больше иждивенцев;

- трудная ситуация подтверждается документально.

Заемщик может сам принять решение: либо вообще не платить, либо уменьшить сумма платежа;

- чтобы воспользоваться льготным периодом, заемщику нужно подать соответствующеемзаявление. При соблюдении им всех условий у банка нет права на отказ;

- по окончании льготного периода, заемщик платит по старому графику. Совершив все плановые платежи, заемщик должен отдать суммы, не уплаченные им во время каникул;

- в случае официального оформления льготного периода, банк не потребует досрочно погасить кредит и не заберет квартиру в счет долга.

Закон начнет работать с 31 июля 2019 года, поэтому сейчас прием заявлений не ведется.

Рассмотрим понятие ипотечных каникул

Ипотечные каникулы являются льготным периодом, в течение которого от заемщика не требуется внесение ежемесячных платежей или их снижение. В соответствии с этим законом банк невправе отказать заемщику, подавшему заявление на предоставление ему льготного периода и подтвердившего, что он имеет право не совершать выплат по кредиту.

Но и до этого закона любому заемщику, потерявшему работу или заболевшему, можно было прийти в банк и сказать об этом, чтобы договориться о рассрочке или уплате только процентов до изменения обстоятельств. И в банке таким заемщикам могли пойти навстречу, причем не только в отношении ипотеки. Таков механизм работы реструктуризации. Но банк мог и отказать, даже если заемщик действительно потерял работу.

Но новый закон таков, что ипотечнику можно прийти в банк и написать заявление, рассказав в нем о своем увольнении, регистрации на бирже труда в качестве безработного и невозможности выплачивать ипотеку. В этом случае он сможет воспользоваться полугодовыми ипотечными каникулами — когда можно не вносить ипотечные платежи. Но вот банк не сможет отказать ему. Ведь это уже не вариант реструктуризации на его усмотрение, а право, которое предоставит заемщику федеральный закон.

В точки зрения закона, название обращения заемщика по вопросу, связанному с ипотечными каникулами - "требование". Заемщик может потребовать льготный период, а не выпрашивать его в надежде, что банк не откажет.

Важно помнить: льготный период - это не освобождение от платежей и процентов, а отсрочка.

Заемщику, обратившемуся за ипотечными каникулами, можно вообще не совершать никаких выплат по кредиту. Но всю накопившуюся сумму ему придется уплатить позже. По окончании каникул график останется прежним, и далее все пойдет в строгом соответствии с планом.

Платежи, не внесенные заемщиком во время каникул, будут перенесены в конец срока с продлением срока ипотеки на период, равный льготному.

Каникулы только для ипотечных заемщиков

В соответствии с новым законом, заемщики могут воспользоваться льготным периодом, не внося платежи по кредитам, обеспеченным недвижимостью. Но ипотека должна быть для реализации личных, а не бизнес целей. При взятии в ипотеку офиса или магазина забудьте об ипотечных каникулах.

Также не действует новый закон, если вы взяли автокредит, займ до зарплаты, потребкредит, например, на мебель или электронику, карту рассрочки и еще какие-то долги. Можно обратиться в банк, чтобы ваш долг реструктуризировали, но банк может и отказать в этом. Уповать на новый закон не стоит, даже при наличии справок и сложных обстоятельств.

Вы можете попросить банк о предоставлении ипотечных каникул в любой момент действий кредитного договора. В законе не указано условие, что необходимо подождать столько-то лет или что до конца действия договора должно остаться столько-то времени. При появлении проблем можно просто написать заявление. Главное, одновременное совпадение условий, допускающих применение именно нового закона, а не обычной реструктуризации на усмотрение банка.

В заявлении заемщик может выбрать один из двух вариантов льготного периода:

- отсутствие вообще любых выплат со стороны заемщика;

- уменьшение суммы выплат.

С вариантом определяется заемщик, а не банк.

Какие условия гарантируют право воспользоваться ипотечными каникулами?

Льготный период и отсрочку по ипотечным платежам можно получить, если совпадают следующие условия:

- сумма кредита не выше 15 млн рублей. Позже сумма, возможно, изменится;

- прежде заемщик не обращался с просьбой об изменении условий этого кредита;

- предмет ипотеки является единственным жильем заемщика;

- заемщик оказался в трудной жизненной ситуации, и он может это доказать;

- ипотеку ему выдали в сумме до 15 млн руб. - что является максимальной суммой ипотеки, по которой возможно предоставление каникул.

Единственное жилье - как определить его?

Единственным пригодным для постоянного проживания помещением считается дом, квартира или комната, кроме которых заемщик ничего не имеет, что быстро проверяется по базе Росреестра.

Если мы говорим о новостройке, важен тот факт, что эта квартира - единственная у заемщика, хотя ее только строят. ДДУ тоже регистрируются, и это легко отслеживается.

Службой, проверяющей единственное жилье, учтётся даже доля в общей собственности. И каникулы заемщику предоставят, только если часть общей площади, приходящейся на эту долю, не будет превышать норму предоставления в регионе проживания заемщика.

Допустим, в Москве на одного человека норма предоставления составляет 18 кв.м. Если столичный заемщик имеет долю в квартире родителей, общая площадь которой 75 кв.м., это превышает норму предоставления. В этом случае его личная квартира, взятая в ипотеку, уже не будет считаться единственным жильем. А если у него есть доля в родительской квартире площадью 50 кв.м., это уже меньше нормы предоставления, тогда он может взять ипотечные каникулы по другой квартире.

При сравнении площадей важно не спутать норму предоставления с учетной нормой. Это разные понятия и разные квадраты: в Москве учетная норма составляет 10 кв.м. на человека, а норма предоставления — 18 кв.м. Каникулы предоставляют именно по норме предоставления.

Обращаясь за ипотечными каникулами, заемщик должен иметь на руках выписку из ЕГРН, подтверждающую его право на недвижимость. Это необходимо, чтобы проверить единственное жильё. Выписка должна содержать информацию по всем объектам, зарегистрированным на этого заемщика. Документ понадобится всем, кто заинтересован в льготном периоде, потому что это общее и обязательное условие.

Рассмотрим понятие трудной жизненной ситуации

Закон содержит список ситуаций, в которых заемщики вправе претендовать на льготный период по ипотеке. Но любая из них подтверждается документально.

Расскажем о ситуациях и документах для льготного периода

Заемщик зарегистрирован в качестве безработного. Иначе говоря, он должен официально стоять на бирже труда и иметь выписку из регистра безработных для подтверждения учета в службе занятости.

Заемщик получил первую или вторую группу инвалидности. В этом случае проверяется страховка: в таких случаях может сработать полис и необходимость в каникулах вообще отпадет. Также нужно иметь справку, подтверждающую инвалидность.

Заемщики, чей больничный продлился больше 2-х месяцев подряд, должны иметь лист нетрудоспособности.

В случае снижения дохода за два предыдущих месяца более чем на 30%, при сравнении будут ориентироваться на средний доход за последний год. При этом сумма ипотечных выплат по графику на 6 месяцев вперед должна быть выше 50% от среднего дохода за 2 предыдущих месяца. Нужно иметь справку 2-НДФЛ за текущий и предыдущий годы.

У заемщика появились новые иждивенцы: несовершеннолетние дети, инвалиды 1 или 2 группы, родственники под опекой. При сравнении будут учитывать количество иждивенцев на день заключения договора. Причем одновременно снижение дохода должно превысить 20% за 2 мес., а сумма платежей по графику на 6 мес. должна превысить 40% от упавшего дохода. при себе нужно иметь свидетельство о рождении или акт о назначении опекунства и справку 2-НДФЛ.

Другие ситуации в законе отсутствуют. Ситуации, связанные с разводом, болезнью ребенка, отпуском, проблемами в бизнесе, смертью родственника, мошенничеством с накоплениями — тоже сложные, но они не рассматриваются, как веские причины для льготного периода. Единственный выход при них - обращение в банк за реструктуризацией, но в этом случае решение принимает банк.

Причина для обращения за льготным периодом указывается в заявлении, с приложением к нему подтверждающих документов. Какие-то дополнительные документы банк требовать не вправе: только выписку из ЕГРН и справки из списка в законе.

Максимальный каникулярный срок ограничен 6-ю месяцами

Продолжительность льготного периода - самое большее полгода. И какова будет его продолжительность и с какого дня он начнется на самом деле, определяет заемщик.

В заявлении заемщик может указать, чтобы каникулы начинались не сразу, а спустя месяц. Самый крайний срок начала каникул — спустя 2 месяца после даты написания заявления.

Если конкретная дата и длительность льготного периода не будут указаны, считается, что он равен 6-ти месяцам и стартует в день обращения.

Во время действия льготного периода банк не вправе требовать от заемщика досрочного погашения ипотеки, как и забирать квартиру в счет долга. Но если заемщик не платит ипотеку без каникул и не написав официальное заявление, такое право у банка появляется.

К слову, в счет ипотеки банк может забрать даже единственное жилье, в котором проживают дети заемщика. Это жилье будет в дальнейшем выставлено на торги, и долг перед банком окажется погашенным из вырученных денег.

Досрочное прекращение каникул

В любой день можно досрочно внести всю сумму, которая должна была быть уплачена без льготного периода - это прекратит каникулы, а срок кредита банк продлевать не станет. Он уточнит график или составит новый.

Это означает, что можно попросить каникулы на максимальный срок, но приступить к выплатам раньше. К примеру, уволенный заемщик может потребовать каникулы на 6 месяцев, а через пару месяцев устроиться на новую работу, с зарплаты погасить отложенный платеж и дальше продолжать платить в соответствии с графиком.

Суммы, уплачиваемые заемщиком во время льготного периода, банк засчитывает не в будущие платежи по графику, а в те платежи, которые нужно вносить, не будь каникул.

Если в льготный период платежи не вносились, а потом заемщик решил что-то внести досрочно, то в первую очередь происходит погашение отсроченных, а не текущих платежей.

Зависит ли от ипотечных каникул кредитная история?

Кредитная история состоит из данных о просрочках и кредитах, оставшихся непогашенными. Если заемщику банк предоставил ипотечные каникулы, этот факт тоже занесут в кредитную историю. Но в этом случае период, когда заемщик не будет вносить платежи, не окажется в просрочках или долгах.

К примеру, если вы просто так не платили ипотеку 4-6 месяцев, это отразится в кредитной истории и негативно скажется на рейтинге. В других банках или работодатели заметят это и примут во внимание при ответе на запрос. А при официальном оформлении ипотечных каникул, не появится никаких пометок, что заемщик по полгода не платит или нарушает сроки.

Но тут стоит учесть следующее: то, что заемщику были предоставлены ипотечные каникулы, скрыть невозможно. И если в одном банке попросить об отсрочке в связи с потерей работы, а потом подать заявление на кредит в другой банк, будет понятно, что работы у него нет, но есть кредиты, по которым человек не платит, что может не в лучшую сторону сказаться на оценке надежности или процентной ставке.

Применение ипотечных каникул по старым кредитам

Вступление в силу закона об ипотечных каникулах произойдет 31 июля 2019 года. И пока он не работает — не стоит отправлять требования в банки, можно только подать заявление на реструктуризацию или подождать указанной даты.

С вступлением закона в силу, его действие будет распространено и на взятую ранее ипотеку, например, в 2015 или 2017 году.

Продажа и ипотека долей теперь не требуют заверения у нотариуса

В прошлом году было введено условие, что ипотека долей подлежит обязательной регистрации у нотариуса. Иными словами, если супруги собираются взять ипотеку в долях, то они столкнутся с дополнительными расходами на нотариуса. Как и в случае продажи долей в квартире — такого рода сделки всегда проходят при участии нотариуса, в противном случае их не проведут в Росреестре.

Но 31 июля этого года это условие будет частично отменено. Если продажа/ипотека всех долей будет проходить по одной сделке, необходимость в нотариусе отпадает. Всем собственникам квартиры можно будет продать свои доли по обычному договору купли-продажи. При оформлении ипотеки на нескольких членов семьи, и делении долей между ними по одной сделке, услуги нотариуса тоже не нужны. К нему, конечно, все равно можно обратиться, если будет желание, но это требование теперь закон не содержит.


Добавить комментарий