Ипотека вписалась в реновацию
Проект закона о реновации ко 2-му чтению дополнен нормами, определяющими будущее ипотечных квартир в 5-этажках, которые пойдут под снос. В соответствии с этими нормами, при ипотеке залог будут автоматически переносить на новое жилье независимо от того, согласны ли на это кредитор и заемщик, при этом никаких изменений не будет в условиях кредита. Вместе с тем вопрос равноценности нового и старого жилья в случае ипотеки останется открытым, что для банков будет сопровождаться рисками снижения обеспечения по выданным прежде ссудам, если будет очевидной существенная разница в стоимости старых и новых квартир.
Во вторник, 6 июня, в Госдуме прошли широкие парламентские слушания, в ходе которых их участники выразили поддержку представленным им поправкам по получившему большой резонанс проекту реновации московского фонда жилья. Поправки примут во внимание, когда будет готовится итоговый текст проекта ко второму чтению, намеченному на 9 июня. Важная часть поправок связана с тем, что в программе реновации появятся нормы, касающиеся ипотечного жилья, ведь с самого начала этот вопрос никто не учел.
К разработке поправок привлекли экспертную группу (Сбербанк, ВТБ 24, АИЖК и другие крупнейшие игроки рынка ипотеки.
Программу реновации готово принять большинство игроков.
В ходе совместной работы поправки стали более конкретизированы относительно будущего квартир в подлежащих сносу пятиэтажках, если они переданы банку в залог по ипотечному кредиту. Проектом предусматривается автоматическая смена залога независимо от того, согласен ли с этим кредитор, с переоформлением страхового полиса на новое жилье, не будет нужды и в правке закладной. Изменения будут вноситься в закладную через прикрепление к ней дополнительного листа, содержащего данные о новом предмете залога на безвозмездной основе. При этом, как указано в поправках, применение условий договора об ипотеке жилья, а также условий прочих соглашений, которые были заключены в отношении прежнего залога, осуществляется без изменений прав и обязанностей сторон в отношении нового залогового предмета. В итоге проектом граждане защищены от риска, связанного с досрочным прекращением ипотечного договора, которое может инициировать банк.
В то же время, по мнению экспертов, банковские риски полностью не учтены. Несмотря на появление в поправках ко второму чтению нормы о том, что в рамках программы собственник жилья, написав по заявление, может отказаться от предоставления ему равнозначного жилья и получить компенсацию, равную стоимости сносимого жилья и жилье, вопрос с ипотекой нельзя назвать однозначным. К примеру, в поправках напрямую говорится, что на выплате равноценного возмещения в денежной форме не имеет права настаивать собственник жилья, которое находится под обременением (в частности, является залоговым). Иными словами, у ипотечников нет права на получение денег за ранее купленное в кредит жилье и закрытие кредита.
По мнению банкиров, определения равноценности и равнозначности не конкретны, и в ходе реновации залогом станут объекты, стоящие существенно меньше первоначальных залогов. По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Татьяны Ушковой, формулировки проекта закона довольно размыты в отношении равноценности и равнозначности жилья, непонятен механизм определения этой равноценности, тогда как на стоимость квартиры влияет в том числе и ее локация, причем порой даже в радиусе 120 метров цены на квартиры могут ощутимо разниться. И, как результат, банки не имеют защиты от ситуаций, когда новый залог будет стоит меньше, чем квартира в доме под снос. Как считает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая, такой малоприятный для банка сценарий вполне реалистичен, если заемщик будет переселен из отличного района в худший. Допустим, стоимость квадратного метра в пятиэтажках в Кузьминках примерно 145 тыс. руб., а стоимость метра жилья в новостройках массового сегмента в Люблино — 132 тыс. руб. По словам партнера юридической фирмы ЮСТ Александра Боломатова, в проекте должно быть четко указано, что оценочная стоимость полученного при реновации жилья не может быть ниже стоимости старого. К тому же, по словам старшего юриста независимой юридической группы "Стрижак и партнеры" Александра Лысякова, проект в части ипотеки не учитывает вопросов, связанных с банкротством граждан и вопросы наследства. Их проект не регулирует.
По словам главы комитета Госдумы по финрынку Анатолия Аксакова, в проект еще можно внести поправки. Если для участников рынка очевидны риски в том, что цена новых квартир, несмотря на условие "равноценности", может оказаться ниже стоимости залога, то это как минимум тема для обсуждения. В то же время сомненительна необходимость ориентироваться на оценочную стоимость ипотечного залогового объекта, ведь любая оценка субъективна. Может, правильнее было бы обратиться к кадастровой стоимости.
