Слово чиновников не отражено в документах
С 1 июля произошли изменения в порядке сопровождения банками расчетных счетов застройщиков. Но до сих пор ответственные ведомства не разъяснили банкам спорные положения закона, что грозит правовой неопределенностью и существенными рисками применения санкций от регулятора и исков дольщиков. По мнению экспертов, банкиры встревожены вполне оправданно. Как сообщили в ЦБ, в Минстрое уже подготовлены разъяснения и в скором времени они будут разосланы по уполномоченным банкам.
От имени Ассоциации банков России (АБР) на имя министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева направлено письмо об ускорении подготовки ответов Минстроя на вопросы банков по поводу применения поправок к закону о долевом строительстве (175-ФЗ). Действие закона началось с 1 июля т.г., что сопровождается внесением существенных изменений в порядок сопровождения банками расчетных счетов застройщиков. Но, как говорят банкиры, ряд положений закона необходимо дополнительно разъяснить.
Главным образом, банкиры обеспокоены тем, как трактуются переходные положения, касающиеся застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Применительно к ним остается актуальным действие упрощенного порядка банковского сопровождения расчетных счетов, который предусматривает частичный характер контроля банков за операциями. Но, по словам сопредседателя комитета по инвестпродуктам АБР Олега Иванова, ознакомившись с законом, невозможно прийти к однозначному выводу об объеме контроля банка за операциями застройщика, получившего старое разрешение.
Ка сказал один участник этого рынка, в некоторых банках положения закона трактуются так, что по счетам таких застройщиков необходимо только не допускать проведения указанных в законе запрещенных операций, по мнению других, необходим контроль всех движений по счету.
В законе установлено, что застройщики, имеющие "старые" разрешения, обязаны до 1 сентября открыть новый счет в любом уполномоченном банке. При этом технический заказчик и генеральный подрядчик, с которыми застройщик заключил договоры, имеет право на использование для расчетов ранее открытых счетов, в том числе в неуполномоченных банках. В итоге проконтролировать все операции по счетам фактически невозможно. Из-за подобной правовой неопределенности банки могут столкнуться с исками дольщиков - если объект не будет достроен. В соответствии с новым регулированием, банки фактически обязаны контролировать застройщиков, а дольщики — юридически могут предъявлять иски к банкам на возмещение ущерба в случае форс-мажорных обстоятельств. Если работа банков основана на старых разрешениях, они могут столкнуться с серьезными правовыми рисками, и пока непонятно, как именно регулятор их снизит.
По мнению экспертов, банки беспокоятся не зря. По словам партнера юридического бюро "Замоскворечье" Дмитрия Шевченко, правовую неопределенность всегда сопровождает угроза рисков. Важно предельно четкое определение круга мер контроля для банка, в котором застройщик открыл счет, перечня подконтрольных банковских операций и меры ответственности в случае возможных нарушений. В разъяснениях, данных госорганоами, для судов отсутствует заранее установленная сила, но понимание, какова логика законодателя, привязанная к правоприменительной практике и к пониманию этого надзорного ведомства, снимет много вопросов и рисков. Как оценил аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов, по старым правилам, которые разрешали долевое финансирование, уже осуществлена выдача разрешений на строительство около 19 млн кв. м жилья. На возведение такого объема понадобится 3-4 года. Если в среднем площадь квартиры составляет 60 кв. м, то это около 320 тыс. покупателей. И если хотя бы 1/3 из них квартира будет приобретена по договору долевого участия, то потенциально это могут быть десятки тысяч исков к банкам - если застройщик нарушит срок сдачи или не достроит объект.
По словам представителей ответственных ведомств, они делают все необходимое, чтобы разъяснить нормы закона. Минстроем проводятся семинары, на которых обсуждаются новеллы законодательства о долевом строительстве, присутствуют на них и представители банковского сектора. В ЦБ рассказали о регулярном проведении совещаний с кредитными организациями и застройщиками, на которых присутствуют представители Министерства строительства и «Дом.РФ». Но, по словам банкиров, эти обсуждения проблемы не ведут к решению проблемы. Комментарии Минстроя и ЦБ в устной форме мало что могут изменить для банков, пока отсутствуют письменные разъяснения от регулятора, высоки и риски применения регулятором санкций за нарушение банковского законодательства. Впрочем, ЦБ отметил, что в Минстрое уже подготовлено информписьмо о том, как организовать банковское сопровождение платежных операций застройщиков и в скором времени его разошлют по уполномоченным банкам.
