Банки мешают заемщикам в рефинансировании кредитов
Из-за текущего тренда, направленного на активное снижение ипотечных ставок, в последнее время были зафиксированы массовые обращения клиентов, которые озвучивали в своих банках просьбу об удешевлении кредитов. Но кредиторы не готовы к такому шагу и тотально отказываются пересматривать условия. Но и допускать ситуации, когда клиенты выберут других кредиторов банки не хотят. Поэтому пользуются лазейками в законе «Об ипотеке». Вопрос об «ипотечном рабстве» уже стал объектом пристального внимания Банка России, приступившего к разработке предложений, способных решить эту проблему.
Если сегодня посетить несколько разных банковских форумов, то несложно заметить, что там идет активное обсуждение темы рефинансирования ипотеки. От клиентов поступает масса жалоб на то, что кредитные организации отказывают им в рефинансировании действующих кредитов по сниженным ставкам, при этом они затягивают сроки рассмотрения этих обращений на 2-3 месяца, в итоге отказываясь смягчить условия. Такой вал обращений за рефинансированием ипотечных кредитов объясняется тем, что за два года произошло снижение средневзвешенных процентных ставок по ипотеке с почти 15% до 11,1% годовых и впервые за всю историю ипотеки они приблизились к рекордно низким уровням. Что характерно, "чужие" клиенты без проблем могут получить от банков ипотеку с низкими ставками.
Ипотечные ставки были агрессивно снижены после того, как удешевилась стоимость вкладов (сейчас крупнейшие игроки предлагают ставки не выше 7,3% годовых). В то же время в текущем году государственными банками неоднократно анонсировалось скорое снижение ставок именно по ипотеке. К примеру, сегодня крупнейший игрок ипотечного рынка - Сбербанк установил минимальные ипотечные ставки на уровне от 7,4% годовых. Следом за лидерами рынка на снижение ставок шли и частные банки. При этом, по ожиданиям экспертов, пик снижения пока не миновал и можно приготовиться к снижению средневзвешенных ставок ниже 10% годовых.
Официально комментируя ситуацию, банки, в частности, Сбербанк и ВТБ, уверяют, что программами рефинансирования могут воспользоваться как новые, так и действующие клиенты.
По словам представителя банка «ДельтаКредит», ключевые факторы, влияющие на то, какое решение будет в итоге принято, заключаются в разнице между ставкой клиента и ставкой на рынке, истории выплат, финансовом состоянии клиента.
С другой стороны, уже на неофициальном уровне, банкиры говорят, что, наблюдая массовый наплыв клиентов, настаивающих на снижении ставки по действующим договорам, они, как правило, отказывают рефинансировать их кредиты. Ведь это, по сути, ведет к потере дохода, так как выдавая кредит, со стороны банков осуществлялось такое же привлечение денежных средств на рынке, причем и ставки были более высокие. Потом в продукты закладывалась определенная маржа. Но когда у действующего клиента на руках оказывается оферта от другого банка, и там прописана более низкая ставка, то, как правило, кредитор дает согласие на рефинансирование по минимальной ставке, которая действует в банке, только чтобы клиент не ушел. По словам главы Международной конфедерации обществ потребителей Дмитрия Янина, банковское сообщество придерживается негласного правила: не снижать ипотечные ставки для своих заемщиков. При этом заемщики не могут воспользоваться какими-либо юридическими рычагами для принуждения банка рефинансировать ипотеку по более привлекательным условиям, ввиду их отсутствия.
Переход в другой банк для заемщика тоже не так прост. Закон “Об ипотеке” содержит статью о последующей ипотеке, в которой указана возможность перехода к другому кредитору, только если на это нет запрета в предшествующих договорах об ипотеке с тем же имуществом. Со стороны банков идет повсеместное включение этого запрета в ипотечные договоры. По некоторым данным, эта ситуация уже вызвала беспокойство ЦБ, сейчас идет обсуждение вопроса о способах упрощения заемщикам смены кредитора. В свою очередь, Банк России при участии ключевых партнеров уже приступил к разработке дополнительных предложений, которое могли бы повысить долгосрочную стабильность рынка ипотечного кредитования. Все обращения граждан рассматриваются, как правило, с последующей выработкой взаимоприемлемого решения, если, конечно, претензия обоснована.
Но, как подчеркнули банкиры, далеко не всегда рефинансирование может быть оправданным. По словам директора департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют-банка Антона Павлова, судя по нашему опыту, выгода в рефинансировании ипотечного кредита очевидна в ситуации, когда сумма задолженности по кредиту превышает 1,5 млн руб., разница в процентных ставках — от 2 п.п., а срок кредитования — от 5-ти лет. На протяжении нескольких первых лет аннуитетными платежами по ипотеке заемщик, главным образом, погашает проценты (около 90–95% платежа), и поэтому в первые годы снижение непосредственного долга перед банком происходит крайне медленно.
Смена кредитора грозит заемщику и дополнительными расходами, связанными со сбором документов. По словам Павлова, тут может появиться необходимость в том числе нотариально заверенного согласия супруга (при покупке объекта в браке) с проведением сделки, справке из банка, выступавшего первичным кредитором - отом, каков остаток ссудной задолженности, справке о том, что у клиента отсутствует просроченная задолженность за последние полгода, реквизитах счета клиента. За каждую такую справку придется заплатить от 1 тыс. руб. Дополнительно, оценочная компания должна выдать клиенту заключение о стоимости объекта, выступающего залогом. При этом оформление всех справок должно быть совершено непосредственно перед тем, как договор будет скреплен подписями, справки имеют ограниченный срок действия. Потребуется и обращение в Регпалату, чтобы снять обременение с закладной, а потом зарегистрировать его по новому договору ипотеки.
