Ипотека для молодых буксует
В Государственной думе приступили к обсуждению проблемы большого первоначального взноса по госипотеке. Дело в том, что он фактически становится непреодолимым препятствием для очень многих молодых семей. По ожиданиям инициаторов дискуссии, главная ее цель сводится к убеждению профильных ведомств и депутатов в необходимости хотя бы в рамках специальных ипотечных программ предоставить заемщикам возможность выбора в части предмета субсидирования - ставок или первоначального взноса. Но, по мнению некоторых экспертов, это может снизить платежную дисциплину заемщиков, поэтому важно подумать о других вариантах повышения доступности ипотеки.
По словам председателя Молодежного парламента при ГД Марии Воропаевой, сейчас многие молодые семьи располагают доходами, позволяющими обслуживать ипотеку, но у них отсутствуют средства для первоначального взноса, в итоге им приходится несколько лет копить нужную сумму. Получается, что те, на кого, собственно, и рассчитано действие стимулирующих госпрограмм, не в состоянии ими воспользоваться даже при том, что они соответствуют заданным критериям. Сейчас важно найти максимально правильное решение, с помощью которого молодежь сможет брать ипотеку, даже если у нее нет средств на уплату первоначального взноса, в качестве примера можно привести вариант с перераспределением госсубсидий.
По данным АИЖК, на семьи, в которых обоим супругам не исполнилось 35-ти лет приходится 60% заемщиков, в большинстве из них растет один иди два ребенка. Сегодня в России для них актуально действие программы субсидирования процентных ставок, в рамках которой возможно получение ипотеки или рефинансирование имеющегося ипотечного кредита под 6% годовых. Принимая участие в программе, платежная нагрузка семей с детьми может на 20% снизиться по сравнению с кредитом по нынешним ставкам (9,5%).
13-ть регионов осуществили запуск в действие собственных льготных программ, которыми могут пользоваться отдельные категории заемщиков. АИЖК при участии местных властей реализуется ипотека со ставкой от 6%, в рамках которой часть ставки субсидирует бюджет региона. Каждому субъекту доступно самостоятельное определение категорий заемщиков, которым будет доступно оформление ипотеки по льготной ставке с учетом сложившегося в регионе положения. Такие категории представлены молодыми или многодетными семьями, бюджетниками. Но и этими программами не предусматривается субсидирование первоначального взноса.
Банки отказываются предлагать ипотеку, если по ней не предусмотрен первоначальный взнос в связи с высокими рисками и ограничительными мерами ЦБ. К примеру, в конце января начнутся действие поправок, по которым ипотеку, по которой первоначальный взнос не превышает 20%, ЦБ предложил взвешивать с риск-коэффициентом 150%, меньше 10% — риск-коэффициент 200%. Регулятор неоднократно напрямую говорил о повышенных рисках кредитов, допускающих низкий первоначальный взнос.
Если учесть позицию ЦБ, то любые разговоры об отмене первоначального взноса по ипотеке даже в рамках адресных соцпрограмм преждевременны. Но в целом идею о том, чтобы компенсировать молодым семьям первоначальный взнос по ипотеке депутаты одобряют. По словам главы комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, она понятна и хороша, но ее нужно детально проработать, тем более что она касается расходования средств бюджета. По словам главы комитета по финрынку Анатолия Аксакова, не стоит с ходу отказываться от нее - тут есть над чем подумать.
Варианты субсидирования государством части первоначального взноса, нашли поддержку и у банкиров. По словам заместителя председателя правления Райффайзенбанка Андрея Степаненко, если заемщики сами будут вносить хотя бы 10% от стоимости жилья и если ЦБ откажется от ввода заградительных тарифов, то такие кредиты заинтересовали бы банки. По словам представителей АИЖК, они пока не получили на рассмотрение инициативу, высказанную Молодежным парламентом Госдумы.
Вместе с тем, как считают эксперты, если заемщикам будут компенсировать первоначальный взнос, а не процентную ставку, это может привести к рискам неплатежей. По словам руководителя аналитического центра «Русипотека» Сергея Гордейко, как показывает статистика, чем выше сумма первоначального взноса, тем лучше заемщики обслуживают кредит, так как это ведет к уменьшению ежемесячного платежа и росту ответственности. К тому же многие браки заканчиваются разводом. И если ставку для тех, кто лишился права на льготы из-за расторжения брака, можно попросту повысить, то возвратный механизм госсубсидий в виде первоначального взноса неясен. Возможно только точечное применение этих мер - в рамках программ, которые, к примеру, ставят целью поддержать молодых ученых, педагогов, врачей.
По мнению Аксакова, повышение доступности ипотеки для молодых семей возможно не только за счет государственного субсидирования первоначального взноса. Молодая семья может получить помощь в его накоплении, допустим, за счет целевых вкладов. по которым будут действовать особые условия, и часть расходов по ним компенсировало бы государство. При этом, открывая такой целевой вклад на срок его действия за гражданами было бы логично сохранить право участвовать в госпрограммах, которого они могут лишиться за период, когда копили нужную сумму.
