Ипотека не подешевеет
На прошлой неделе стало известно, что с 20 февраля Сбербанк снизит на 1 п. п. ипотечные ставки, чем даст начало новому общерыночному тренду. Другим игрокам ипотечного рынка придется согласиться с аналогичными мерами, чтобы не уступить в конкуренции за клиентов. Но пока снижение носит, скорее формальный характер, а ставки по-прежнему слишком высоки для того, чтобы можно было уверенно сказать об ипотеке, как продукте, доступном широким слоям населения.
После объявления о снижении ипотечных ставок, несложно подсчитать, что при покупке недвижимости первичного рынка ставка по кредиту будет равна 10,9%, вторичного — 10,75-12,25% годовых. Как сказал директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сбербанка Николай Васев, Сбербанк пошел на заметное снижение ипотечных ставок, понимая степень важности решения квартирного вопроса в современных реалиях.
По мнению экспертов, в действиях Сбербанка просматриваются признаки не только социального аспекта. Как уверены специалисты аналитического центра АИЖК, наблюдаемая в макроэкономике динамика, наряду с интенсивным ростом индексов деловой активности и укреплением рубля ведут к увеличению вероятности того, что Банк России примет решение о снижении ключевой ставки на заседании в марте. В некоторых банках действуют на опережение, для привлечения заемщиков уже сейчас, устанавливая более низкие ставки и наращивая свою долю на рынке.
Сбербанк воспринимает увеличение доли на рынке ипотеки как актуальную задачу. Благодаря закончившейся в конце прошлого года программе субсидирования ипотеки, многие банки смогли вступить в конкуренцию с лидером рынка по ставкам за счет субсидий, выделяемых государством. Как результат, по данным АИЖК, за 10 мес. 2016 года произошло сокращение доли Сбербанка на ипотечном рынке с 57,5% до 49,1%.
При этом Сбербанк может действовать на опережение благодаря низкой стоимости фондирования. В соответствии с международной отчетностью Сбербанка за 9 мес. прошлого года (более поздних данных пока нет в доступе), фондирование Сбербанка составляло 4,6% годовых, тогда как по данным АИЖК за тот же период фондирование всего банковского сектора составляло 8,6% годовых.
По словам банкиров, когда стоимость пассивов банка не выше 5%, то он, используя свое положение, может заниматься демпингом на рынке. Чтобы не оказаться в проигрыше при конкурентной борьбе за клиентов, другим банкам приходиться поступать так же вслед за Сбербанком, даже если в этот момент у них были другие планы. По словам представителя ВТБ, банки, входящие в группу ВТБ и занимающиеся выдачей ипотеки, внимательно отслеживают рыночную ситуацию. Возможность изменения процентных ставок мы обсуждаем. Россельхозбанк сообщил о планах снижения ипотечных ставок на 1 п. п. с 22 февраля. По словам члена правления Газпромбанка Валерия Серегина, пока мы следим за реакцией рынка, и исходя из этого решим, какой будет наша реакция.
Впрочем, как считают эксперты, снижение ставок - сегодня носит скорее формальный характер. Чтобы решить квартирный вопрос в России, а именно такая цель декларируется Сбербанком, этого явно мало. Как уверен главный экономист компании "ПФ Капитал" Евгений Надоршин, ипотека будет по-прежнему относиться к запретительно неинтересным продуктам, особенно с учетом снижающихся доходов граждан. Если прежде людям можно было взять кредит на 10-15-летний срок с выплатой за 3-5 лет, то сейчас досрочность погашения - роскошь. В сложившихся сегодня условиях при целях на снижение ключевой ставки и инфляции, значения ипотечных ставок должны быть в районе 7-8%". Но несмотря ожидания, что пассивы удешевятся, для банков к концу года ипотечные ставки понизятся всего до 9% годовых. Участники рынка, подстегивая сегодня клиентов к тому, чтобы они оформляли ипотеку, обеспечивают себя длинными кредитами, маржа от которых вырастет после того, как ключевую ставку снизят, а, с ней и проценты по вкладам.
Выгадают от текущего снижения ставок в основном клиенты, ранее взявшие ипотеку при более высоких ставках. По словам генерального директора аналитического агентства Frank research group Юрия Грибанова, крупными банками ведется борьба за сохранение и увеличение доли, в этом году вероятно перекредитование населения. Очень велико число клиентов, взявших ипотеку в 2015 году, когда ставка выросла до 13-14%, и с появлением выгодных предложений они могут быть мотивированы на рефинансирование ипотеки с более привлекательными условиями.
