Маткапитал будет внесен в реестр
Использование средств маткапитала при приобретении квартиры может вылиться для банков в неожиданную проблему. Часто те, кто получает маткапитал, «забывают» про то, что они обязаны выделить долю для членов семьи в купленном с использованием маткапитала жилье. Это может привести к тому, что сделку по купле-продаже таких квартир в перспективе могут признать недействительной и к созданию многочисленных проблем для банков, если ипотека была оформлена на них.
От Ассоциации российских банков (АРБ) в Минэкономики поступило предложение о создании межведомственной комиссии, которая бы разработала поправки, которыми разрешается коллизия при использовании средств маткапитала при оплате ипотеки. Как установлено в законе, семьи, имеющие двух и более детей, могут средствами маткапитала погасить ипотечный кредит на улучшение условий жилья. Обязательное условие - заверенное у нотариуса обязательство о выделении доли в купленной квартире каждому члену семьи - его должен оформить обладатель сертификата на маткапитал. Распорядиться о выделении долей заемщик (если это ипотека) обязан в течение 6 мес. с даты снятия обременения (как только будет погашена ипотека).
Вместе с тем в банковской практике есть множество примеров, когда лицо, получающее маткапитал, оставляет это требование не выполненным. В таких ситуациях банк сталкивается с риском, что договор купли-продажи недвижимости, договор ипотеки будут признаны недействительными, а сам банк утратит обеспечение по кредиту. Рискуют банкиры и при секьюритизации.
По словам экспертов, ситуация, когда получателями маткапитала забывают про необходимость выделить доли членам своей семьи, получила весьма широкое распространение. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, продажа жилья, где долей владеют дети, затягивается в среднем на 30%, чем вариант, где у жилья один собственник. По статистике Пенсионного фонда, за десять лет, в течение которых работает программа маткапитала, 2,7 млн семей частично или в полном объеме погасили маткапиталом кредиты на жилье.
Что характерно, в едином госреестре недвижимости отсутствует информация о нотариальной обязанности выделения долей. Сегодня, по словам исполнительного вице-президента АРБ Ларисы Митяшовой, невозможно наверняка знать, давало ли физлицо обязательство о выделении долей. И при покупке человеком в ипотеку квартиры на вторичном рынке, есть риск, что прежним владельцем было дано обязательство выделить доли, но оно осталось не выполненным, а тогда сделку купли-продажи могут признать недействительной, даже если она ипотечная. АРБ настаивает на поправках в закон «О госрегистрации недвижимости», чтобы получатели маткапитала в обязательном порядке регистрировали свое обязательство по выделению долей каждому члену своей семьи, если при регистрации объекта недвижимости за ними числился долг по ипотечному кредиту, а также на внесении записи о том, что единственная санкция за неисполнение нотариального обязательства по выделению долей сводится к тому, что у получателя маткапитала возникнет обязанность вернуть деньги обратно в Пенсионный фонд, что обнулит риск, что они будут истребованы с банка.
По словам представителя пресс-службы ПФР, сейчас отслеживанием выполнения получателями средств маткапитала обязательств по выделению долей членам семьи - удел прокуратуры. И как раз она направляет в суд иски о понуждении выделения доли, а в случаях принятия решения о продаже квартиры после погашения, о том, чтобы сделку признали недействительной. В 2016 году по этим основаниям сделки купли-продажи признали недействительными на основании иска прокуратуры Верховный суд Республики Татарстан и Вологодский областной суд. По мнению Митяшовой, если в реестре недвижимости содержалось обязательство о выделении долей, то таких рисков не было бы.
