Надо ли спешить получать ипотеку?
Ипотека, по которой установлен небольшой первоначальный взнос, приобретает все большую популярность среди россиян. В 1-м полугодии ее доля в структуре ипотечного портфеля продемонстрировала рост с 6,8 до 20,6%. Всего за этот период банками было предоставлено 423,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов, их общая сумма составила 773 млрд руб.
Как говорят банкиры, в абсолютном большинстве вреди всех ипотечных заемщиков, которые внесли небольшой первоначальный взнос, оказались молодые люди, не успевшие накопить много денег, но которым необходимо собственное жилье. По словам председателя правления банка «Центр-инвест» Сергея Смирнова, как правило, возможность срочного улучшения жилищных условий используется молодыми семьями с детьми, в том числе с внесением средств маткапитала в счет первого взноса. Часть заемщиков делает небольшой взнос по ипотеке для сохранения определенной суммы на расходы по переезду и ремонту.
Но Банк России настороженно относится к популярности ипотеки с низким взносом. Ведь в среднем для такой ипотеки характерны более высокие кредитные риски заемщика, поэтому с нового года выдача такой ипотеки будет ограничена. Для чего ЦБ пошел на повышение коэффициентов риска по ипотеке с невысоким первоначальным взносом: до 20% от стоимости жилья со 100 до 150%, до 10% — со 150 до 300%. Пока поправки указаны только в проекте, но работать они будут так: чем более высок коэффициент риска, тем больше капитала подлежит резервированию под эти кредиты, что, с учетом ограниченных ресурсов банков, дестимулирует выдачу высокорискованных ссуд.
Из-за повышенных коэффициентов риска, по мнению экспертов, ожидается пересмотр банками своих ипотечных программ с низким первоначальным взносом. По мнению генерального директора Frank Research Group Юрия Грибанова, кредиторам придется решиться или на увеличение минимального взноса (свыше 20%), или на увеличение ставки на 1–2 п.п. по этим программам.
Как указано в данных Банка России, в октябре т.г. значение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в рублях составило исторический минимум — 9,95% годовых.
Сегодня во многих банках используется плоская шкала ставок, на которые не влияет первоначальный взнос. Но в некоторых банках ставки по ипотеке со сниженным первым взносом (10–20%) на 0,25–1 п.п выше ставок по кредитам, предусматривающим взнос в 30–50%.
По словам главы дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадима Пахаленко, наши планы нацелены на отказ от ипотечного кредитования с первоначальным взносом до 10%, исключение - спецпрограммы на некоторые объекты, а ставка по кредитам с взносом 10–20% повысится на 2 п.п. Банки «ДельтаКредит» и «Российский капитал» не стали уточнять, насколько будет повышена ставка у них.
По мнению представителей Абсолют Банка, если процентная ставка будет повышена, эти программы не смогут конкурировать с другими рыночными предложениями, поэтому банком запланировано повышение минимального первоначального взноса по ипотеке до уровня свыше 20%.
Заемщикам пока еще можно использовать возможность и взять кредит до того, как условия будут пересмотрены. Пока банки работают по старым ипотечным программам с низким первоначальным взносом, а оформление ипотеки, как говорят банкиры, возможно за 3-5-дневный срок (в зависимости от того, на каком рынке планируется покупка квартиры, кто будет продавать: застройщик-партнер или открытый рынок).
Надо ли спешить взять ипотеку в этом году, зависит от ситуации - таково мнение экспертов. По словам директора по ипотечному кредитованию и партнерским продажам Промсвязьбанка Олега Коркина, при срочной необходимости в квартире и невысоких шансах накопить на уплату более высокого первоначального взноса, можно заключить сделку в этом году. По мнению управляющего директора Национального рейтингового агентства Павла Самиева, если вы уже запланировали покупку с первоначальным взносом до 20% и нынешними ставками, то с января вы можете оказаться в невыгодных условиях. Лучше закрыть сделку до конца года.
Но если заемщик не имеет и в ближайшее перспективе не будет иметь высокий первоначальный взнос, то ему не стоит торопиться с покупкой нового жилья, это можно отложить на год. По мнению Грибанова, не нужно будет оформлять кредит, чтобы поспеть «впрыгнуть в последний вагон». Ведь возможно снижение средних процентных ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой Банка России. В АИЖК допускают снижение средних ипотечных ставок на 1,5–2,5 п.п. к концу 2018 года.
И, наконец, если заемщик надеется накопить первоначальный взнос свыше 20% и входит в категорию людей, не очень торопящихся с покупкой квартиры, то лучше точно отложить ее. Как расчитали в АИЖК, семья, в которой два человека работает и получает средние по России зарплаты (ежемесячно по 37,7 тыс. руб.) за год накопит 10% от стоимости стандартной квартиры, стоимостью 3 млн руб., откладывая 1/3 с зарплаты. Тогда заемщика ожидает двойная выгода. Во-первых, его ждет более низкая ставка, и во-вторых, он может оказаться в выигрыше от того, что на рынке произойдет общее снижение средних ставок. И тогда через год суммарно ставка может снизиться на 2 и более п.п. К примеру, если вы купите квартиру за 3 млн руб. при первоначальном взносе 20% и ставке 10% на 7-летний срок, то суммарно вы переплатите примерно 947 тыс. руб., а если вы возьмете ипотеку с первоначальным взносом 30% и ставкой 8% годовых, то переплата составит 649 тыс. руб.
