Новый налог на недвижимость может быть сокращен

О том, что из-за введения новых правил расчета налога на недвижимость по кадастровой стоимости россияне (в первую очередь - жители Москвы) будут вынуждены переехать в отдаленные районы города, где жилье стоит недорого, уже было подробно написано в СМИ на минувшей неделе. Например, сумма налога на 3-комнатную квартиру в доме сталинского типа в районе метро «Фрунзенская» к 2020 году составит 46 281,78 руб. вместо нынешних 9256,36 руб.

В конце 2016 года россияне - жители 28-ми регионов, включая москвичей, получат требования с исчислением налога на их имущество — квартира, иной объект недвижимости, с оглядкой на кадастровую стоимость, а не оценку БТИ, как прежде. В этом году налог будет начисляться в размере 20% от общей его суммы, к 2020 году показатель будет доведен до 100%. если говорить о земельном налоге, то граждане его платят его в полном объеме — поэтапное введение по 20% до 2020 года отсутствует.

Но нельзя не сказать о существовании вполне законного способа снижения суммы этого налога до 40%. Дело в том, что методы массовой оценки несовершенны, поэтому кадастровая стоимость часто значительно превышает рыночную.

Лицам, владеющим любой недвижимостью в России, можно использовать свое прав на оспаривание установленной Росреестром кадастровой стоимости.

Но ввязываться ли в этот затяжной процесс, каждый решит для себя самостоятельно. Ведь на процедуру оспаривания кадастровой стоимости могут понадобиться немалые средства, нужно отдавать себе отчет, насколько эффективно владелец сможет сэкономить на налогах, если затеянная тяжба окажется успешной.

О порядке оспаривания кадастровой стоимости своей недвижимости, стало в деталях известно от генерального директора Berkshire Advisory Group Ирины Вишневской.

Нужен независимый оценщик

Если гражданин (физлицо) уверен в завышении кадастровой стоимости своей недвижимости (это может быть квартира, земельный участок, дом или гараж), то сначала потребуется независимая оценка. То есть необходимо присутствие независимого оценщика, способного дать оценку рыночной стоимости недвижимого объекта.

Где можно найти оценщика? Во-первых, стоит ознакомиться с рейтингами оценочных компаний, если говорить про крупные оценочные компании с огромным штатом. Но можно набрать в поисковике «Яндекса» или «Гугла» сочетание «оценщик, чтобы оспорить кадастровую стоимость» или «оспаривание кадастровой стоимости». Но, как говорят эксперты, лучше всего заняться поиском независимого оценщика, имея рекомендацию знакомых. Компаний множество, и цены на их услуги сильно разнятся.

К примеру, средняя по рынку стоимость оценки участка земли в Подмосковье для оспаривания установлена в пределах 30 тыс. - 50 тыс. рублей. Оценка квартиры в Москве — от 7 тыс. до 15 тыс. рублей. Но и тут возможна экономия.

По словам Вишневской, в одном подмосковном коттеджном поселке физические лица из числа владельцев 83 коттеджей решили объединиться. Услуги независимого оценщика составили 385 тыс. рублей. Но при делении этой суммы на 83 участка, на участок получилось всего по 4638 руб. Если бы они по отдельности сами оценивали свои коттеджи, то соответственно, каждый владелец заплатил бы за услугу раз в 10 дороже. Поэтому, если говорить про земельные участки или дома, людям лучше объединяться. Ведь тогда независимые оценщики делают один отчет с перечислением в нем всех земельных участков. Или каждый собственник получает отдельный отчет с его кадастровым номером.

По словам специалистов, коллективную оценку можно применять и собственникам квартир в многоквартирных домах — законом это не запрещено.

Но в чем важность независимой оценки? По мнению экспертов, независимая оценка учитывает все нюансы: от технического состояния квартир до положения дома. В ней присутствует также и сравнение с ценами таких же объектов недвижимости, что особенно важно не столько для квартир, сколько для коттеджей.

Сложно представить порядок применения метода массовой оценки к домам в коттеджных поселках, особенно, если это элитные поселки. Возьмем ту же Рублевку — там есть дома стоимостью 40 млн рублей, а есть — за 40 млн. долларов.

Стоимость заключения независимого оценщика

С учетом объекта недвижимости эта услуга в среднем может обойтись от 7 тыс. до 50 тыс. рублей (верхний порог может быть более высоким).

Отправляемся в суд

Как только собственник жилья получил на руки заключение независимого оценщика, он может сразу отправиться в суд для подачи искового заявления о том, чтобы кадастровая стоимость была установлена на уровне рыночной. Причем, пойти нужно в свой райсуд. Этот процесс носит административный характер, и он может растянуться на несколько месяцев.

Ответчиком выступает Росреестр, являясь органом, ответственным за определение кадастровой стоимости. Как только начнется судебный процесс, надо подготовиться к тому, что судом в 99% случаев будет назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости вашей недвижимости.

По словам управляющего партнера НКО «Адвокатское бюро АСК» Сергея Копейкина, если судом привлекается судебный эксперт, он будет выяснять вопросы, относящиеся к специальным знаниям — к нюансам, связанным с недвижимостью и оценочной деятельностью. Это могут быть вопросы о финансах, об экономике или строительстве. Но в целом эта мера абсолютно правильная. Правда, она требует времени и определенных денежных средств.

Стоимость судебной экспертизы немного дешевле — для дома это сумма от 25 тыс. до 50 тыс. рублей. Не забывайте про адвокатские услуги.

По словам Вишневской, если взять за пример земельный участок площадью 20 соток на территории ближнего Подмосковья, то можно посмотреть, сколько заплатит владелец за независимую оценку. Услуги независимого оценщика обойдутся в 40 тыс. рублей, судебного оценщика — 30 тыс., юриста, также входящего в процесс - 30 тыс. рублей за одно заседание суда. Как правило, административный процесс состоит из 3–4 заседаний. Всего — порядка 200 тыс. рублей.

Но что бы там ни было, если человек принял решение о начале процесса оспаривания кадастровой стоимости, он должен просчитать все заранее. Если велик шанс снизить стоимость недвижимого объекта на 40–50%, то дело того стоит. Если это всего 10–15%, то лучше отказаться от затеи.

В суды хлынут иски

Как уверен адвокат Сергей Копейкин, количество обращений от тех, кто все-таки решится на оспаривание кадастровой стоимости своей недвижимости, за последние месяцы ощутимо увеличилось и этот рост продолжится. уже сегодня суды колоссально загружены. Причем рост числа дел связан именно с оспариванием оценки кадастровой стоимости.

Пока в суды приходят обращения от тех, у кого во владении находится достаточно дорогая недвижимость — как правило, эти люди финансово и юридически грамотны. Но по мнению экспертов, очень скоро в судах появятся обращения и от тех, кто владеет типовым жильем.

Сегодня все прекрасно понимают необходимость и важность независимой оценки, наличие права на оспаривание, говорит Копейкин. Еще год-два и произойдет увеличение самого налога на недвижимость, вводимого поэтапно, люди сразу же почувствуют это на себе. И тогда число обращений подскочит в разы.

Но определим, что же входит в расходы по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости:

• услуги независимого оценщика;
• госпошлина при подаче иска в суд;
• юридические услуги для представления интересов истца в суде (административная часть процесса);
• судебная экспертиза, в большинстве случаев назначаемая судом, чтобы было принято обоснованное решение.

По словам Вишневской, перед началом процедуры оспаривания кадастровой стоимости, каждый владелец должен предварительно всё рассчитать и принять решение с учетом расходной суммы и суммы при возможной победе. Важен расчет экономического эффекта — какая будет экономия на налогах и какие расходы придется понести при обращении в суд.