Новый расчет налогов на жилье
В сентябре кому-то из россиян впервые налоговый орган разослал требование об оплате налога на недвижимость за 2015 год при чем учтена в нем была новая — кадастровая — стоимость. Попробуем разобраться, как сильно вырастут налоги и о чем важно знать?
В сентябре т. г. из Федеральной налоговой службы (ФНС) граждане стали получать уведомления о необходимости уплатить налог на имущество, в частности, на недвижимость. Большую часть уведомлений уже разослали. У части россиян налог на жилье вырастет: с 2015 года регионам разрешено при его расчете ориентироваться на кадастровую, а не инвентаризационную стоимость, как это было прежде.
Уведомления с требованием об уплате налога по-новому этой осенью придут жителям 28-ти российских регионов, включая Москву и Московскую область. Оплату нужно сделать в срок до 1 декабря. Как сильно вырастет платеж, можно ли проверить, правильно ли произведен расчет, и что нужно знать об изменениях, внесенных в Налоговый кодекс?
Принятие ГД поправок в НК, дающих регионам возможность осуществлять расчет налога на недвижимость, ориентируясь на кадастровую стоимость, состоялось два года назад - в сентябре 2014 года. Сохранение старого способа расчета, раньше используемого повсеместно — с ориентацией на инвентаризационную стоимость (оценка БТИ), предусмотрено, но теперь всем регионам до 2020 года необходимо по-новому определять налоги. По словам управляющего партнера Содружества земельных юристов, адвоката Дениса Литвинова, по сути, этим переходом увеличивается стоимость объектов, подлежащих налогообложению.
Проблема в том, что расчет кадастровой стоимости, как указано в определении Росреестра, осуществляют независимые оценщики в ходе государственной кадастровой оценки. Она близка к стоимости объекта недвижимости на рынке. А инвентаризационная стоимость является восстановительной стоимостью объекта, в которой учтены износ и динамика роста цен на стройматериалы, комплекс работ и услуг.
Кадастровая стоимость жилья размещена на сайте Росреестра. По словам Литвинова, её устанавливают без появления оценщика на самом объекте, массово, не учитывая индивидуальные характеристики дома. Как правило, это вариант средней температуры по больнице, но государство для более точной процедуры не располагает ни средствами, ни временем.
В то же время кадастровая и инвентаризационная стоимость - это две разные величины. В Москве эта разница может составить несколько десятков раз. К примеру (возьмем реальные объекты), инвентаризационная стоимость 2-комнатной квартиры в Щукино — 300 тыс. руб., а по кадастру (данные Росреестра), — 10,9 млн рублей.
Если учесть, что инвентаризационная стоимость при этой разнице ничтожна (сумма для платежа составляет примерно 235–314 руб.), налоговую нагрузку действительно переложат прежде всего на тех, кто имеет дорогие квартиры и, как и было задумано чиновниками, она должна уменьшаться от центра к окраине.
Но по словам представителя пресс-службы департамента экономической политики и развития Москвы, это более явно станет в 2020 году, когда расчет налога (за 2019 год) будет осуществлен именно от стоимости по кадастру.
Расчет налога
В ст.403 НК предусматривается применение для всех граждан налогового вычета в 20 кв. м - квартира, 10 кв. м - комната и 50 кв. м - дом. Иначе говоря, по словам адвоката АБ «Глазунов и партнеры» Алексея Глазунова, по кадастровой стоимости налогообложению подлежат метры свыше указанных объемов.
Если допустить не изменение кадастровой стоимости за пять лет (в регионах её пересматривают раз в 2-3 года), в 2020 году москвичам нужно будет платить в несколько раз больше, нежели сейчас, примерно от 1,5 тыс. рублей.
Разброс огромен, ведь ставка налога находится в зависимости от стоимости по кадастру: до 10 млн руб. — 0,1%, 10-20 млн руб. — 0,15%, более 20 млн руб. — 0,2% и т.д. К тому же, из-за вычета в 20 кв. м платеж сильно зависит от того, какая площадь у квартиры. К примеру, сумма налога для владельца 3-комнатной квартиры (пл. 94 кв. м, стоимость - 21 млн руб. в районе Сокол будет примерно 32 тыс. рублей.
Но столь большие суммы появятся в платежках не сразу, а по прошествии 5-летнего переходного периода, отпущенного на постепенную смену инвентаризационной стоимости на кадастровую. По НК расчет налогового платежа за 2015 год будет осуществляться как 20% платежа по кадастровой стоимости и 80% — по инвентаризационной.
Получается, что на долю новой кадастровой стоимости в налоговой базе приходится пока только пятая часть. Но ежегодно она будет увеличиваться, а инвентаризационная стоимость — снижаться. В 2017 году доли составят 40 х 60% и т.д., и только к 2020 году расчет налоговой базы не будет полностью осуществляться с учетом стоимости по кадастру.
Возможен расчет предварительной суммы налога на недвижимость при помощи калькулятора ФНС (нужно знать, какова налоговая ставка) или (для жителей Москвы) калькулятора, который предлагает городской департамент экономического развития. С учетом его, владельцы квартир из примеров выше стоит приготовиться к налоговым уведомлениям на сумму от 511 руб. до 3,4 тыс. руб., а это в 2–11 раз больше прошлогодних сумм. А владельцу квартиры в р-не Сокол придется заплатить 7,7 тыс. рублей.
По словам представителя пресс-службы департамента экономической политики и развития Москвы, благодаря переходу на обложение имущества налогов от его кадастровой стоимости, выровняется налоговая нагрузка между его владельцами: собственникам дорогих по стоимости жилых объектов придется платить налоги, которые соответствуют стоимости этих активов.
По мнению Глазунова, многое зависит от регионов, но сегодня уже понятно, что самый серьезный удар от новых правил расчета налоговой базы ощутят на себе владельцы дорогой недвижимости. А Литвинов считает, что в налог ударит по представителям среднего класса: малообеспеченным слоям населения предоставят льготы, а самых богатых не испугают и такие налоги.
Льготы не всем
Новым вариантом расчета налога на имущество физлиц предусматривается адресная поддержка нуждающимся категориям граждан. В первую очередь, это льготники, которых в столице свыше 1,5 млн человек.
Освобождение от уплаты налогов предоставляется инвалидам, ветеранам и пенсионерам (15 категорий льготников), но применительно к одному объекту. Например, если пенсионер имеет одну квартир, налог платить не нужно, но если он владеет двумя квартирами, то он может выбрать, за какую не будет платить.
ФНС пообещала сохранение текущих льгот — каких-то дополнительных действий не требуется. И если налогоплательщик не сможет выбрать объект, в отношении которого применить льготу, налоговая служба сделает это сама — применительно к самому дорогостоящему объекту недвижимости.
Оспаривание величины налога
По словам адвоката Александра Карабанова, в регионах при каждом управлении Росреестра созданы комиссии, рассматривающие споры по результатам определения кадастровой стоимости. Если вас что-то не устраивает в расчете, необходимо именно туда направить соответствующее заявление.
Если гражданин получил от комиссии отказ, он может обратиться в суд. На практике случается, что гражданин или юрлицо, ничего не добившись в комиссии, получают положительное решение через суд.
Со следующего года начнется действие нового закона о государственной кадастровой оценке, которым, в частности, разрешает для граждан объединение в группы для подачи обращений как в административные комиссии, так и в суды одного заявления и одного отчета о рыночной стоимости, если их объекты идентичны. В жилых домах стоимость 1 кв.м. равна одной рыночной стоимости.
