Об "альтернативном" кредите
На рынке банковских услуг отмечено появление потребительских кредитов, которые практически ничем не отличаются от ипотечных: большая сумма, продолжительный срок, низкая ставка. Кто пользователь таких кредитов? И в чем их отличие от ипотеки?
В некоторых банках заявляются суммы кредитования по потребкредитам до 20 млн рублей при 25-летнем (максимум) сроке кредитования. В нескольких некрупных банках ставки по таким займам находятся на уровне 8-10% - это даже ниже, чем по некоторым ипотечным предложениям. Главное, чем они отличаются, - при ипотечном кредите банком аккредитуется объект недвижимости, так банк проверяем, давать ли деньги на его покупку. И банк не всегда выносит положительное заключение. Если, например, объект первичной недвижимости банк не аккредитовал, а покупатель ой как заинтересован в его покупке, он может остановиться на потребительском кредите. Тогда заемщику не нужно заботиться о согласовании сделки с банком. Но насколько сделка юридически чиста, придется проверять самому покупателю.
По словам представителя пресс-службы Сбербанка, преимущества такого кредита - если сравнивать его с ипотекой - заключаются в том, что отсутствует первоначальный взнос и необходимость подтверждения цели. Можно уверенно сказать, что это кредит для покупателей, берущих недвижимость, не располагая при этом деньгами.
Потребительский кредит обещает клиенту сразу несколько миллионов, причем, без залога, а это невозможно сделать при получении ипотечного кредита. Все крупные кредиты требуют наличия залога. Но при ипотечном кредите - это всегда объект покупки, чего не скажешь о потребительском.
Потребительский кредит требует залога в виде имеющегося жилья, другого дорогостоящего имущества: земли, дача, коттеджа, автомобиля. Главное, чтобы банк был доволен стоимостью залога. Если отсутствует обременение на объект покупку, это открывает свободу при обращении с ним.
К потребительским кредитам прибегают собственники инвестиционных квартир, если они предполагают их реализацию в какое-то наиболее выгодное для продажи время. Или если собственник не намерен жить в квартире на протяжении всего срока кредитования. Если отсутствует обременение, это упрощает улучшение условий жилья, а свои планы можно не согласовывать с банком. К тому же этот вариант устроит тех, у кого уже есть средства на покупку квартиры. В этом случае проще взять недостающую сумму как потребительский кредит, так можно избежать многих бюрократических процедур.
Но не каждую недвижимость можно считать предметом залога, ее стоимость весьма значима. Сумму кредита ограничивает стоимость квартиры, передаваемой в залог. Как правило, банки дают от 90 до 70% от ее стоимости залогового объекта. При этом на сумму займа влияет приобретаемый объект. Как правило, больше сумма кредита на первичное жилье - до 90% от стоимости залога. И меньше - при покупке загородного дома или коммерческой недвижимости - примерно 50% от стоимости залога.
По словам руководителя аналитического центра "РУСИПОТЕКА" Сергея Гордейко, спрос на потребительские кредиты можно объяснить и спросом на рефинансирование. В новом кредитном предложении можно собрать сразу несколько займов клиента: ипотечные и потребительские. Практика предоставления очень больших беззалоговых кредитов не распространена.
Например, Сбербанк выдает потребительские кредиты без залога на сумму до 5 млн рублей. Суммы до 10 млн рублей можно получить только под залог недвижимости. Такие же правила установил и Россельхозбанк, только там без залога выдадут кредит на сумму до 2 млн рублей.
Процентные ставки по потребительским кредитам выше ипотечных. В среднем разница составляет 2-4%. Вроде не так много, но долгосрочный кредит существенно увеличивает переплату.
В целом стоит еще раз отметить, что пользователи потребительских кредитов, это те, кто не отвечает стандартным условиям банков, предъявляемых к ипотечным заемщикам. А это невольно подталкивает к сравнению их с валютными ипотечниками, также бравших кредиты в иностранной валюте в качестве альтернативы классической ипотеке, условиям которой они не соответствовали.
На рынке сегодня появляется все больше сложных инструментов покупки жилья для тех, кто намеренно не хочет или по каким-то причинам не может взять ипотеку. Например, доступна покупка квартиры в лизинг, когда покупателем нужного объекта недвижимости в собственность выступает лизинговая компания, а потом это жилье можно долгосрочно арендовать. И пока актуален срок действия договора, клиентом осуществляются выплаты фиксированных ежемесячных платежей, а когда он выплатит всю сумму, квартира становится собственностью лизингополучателя. У такого способа решения квартирного вопроса есть пара существенных минусов: невозможность оформления постоянной регистрации по месту жительства и то, что лизинг обходится на 1/3 дороже ипотеки.
