Перевод следок с жилой недвижимостью в онлайн
В России запланирован массовый перевод заключения сделок с недвижимостью в онлайн-режим. О подготовке соответствующего законопроекта уже заявило Минэкономразвития. По словам заместителя главы Минстроя Андрея Чибиса, новым документом уточняется форма онлайн-сделок покупки/дарения недвижимости и вводится требование об усиленной электронной подписи сторон. Проведение пилота по электронным договорам запланировано в рамках проекта долгосрочной аренды жилья. Это, возможно, поможет в выявлении возможных рисков перед применением новшества к куплю-продаже. Но, по мнению экспертов, для обеления арендного рынка такую меру вряд ли можно будет использовать, а вот сделки с покупкой квартир будут значительно упрощены.
В качестве пояснения: Минэкономразвития при участии фонда «Сколково» и АНО «Цифровая экономика» заявило о подготовке законопроекта, уточняющего форму сделок купли-продажи/дарения недвижимости в режиме онлайн.
По словам представителя МЭР, раньше допустимость электронной формы договора была предметом постоянных споров, так как Гражданский кодекс РФ предусматривает необходимость составления единого документа при заключении сделок купли-продажи/дарения недвижимости, тогда как в электронном виде технологически происходит формирование нескольких документов. Предлагаемая редакция законопроекта содержит прямое указание на возможность единого документа в электронном виде.
Кроме того, в ведомстве добавили, что с учетом особой социальной значимости сделок купли-продажи/дарения недвижимости, для их электронной формы предусмотрена необходимость обязательного подписания усиленной квалифицированной электронной подписью сторон или нотариуса в случае оказания им посреднических услуг, с сохранением всех уже существующих законодательных требований по дальнейшей госрегистрации перехода права на квартиру/дом в Едином госреестре недвижимости.
Сегодня, по словам руководителя налоговой практики юридической компании BMS Law Firm Дениса Зайцева, уже началось действие отдельных онлайн-новшеств. Например, между МФЦ и Росреестром налажен обмен не оригинальными документами, а их заверенными электронными копиями. Для реформирования процесса необходимо появление определенной формы, например, на сайте госуслуг, которая в электронном виде подписывалась бы покупателем и продавцом. В этом случае им не нужно будет сканировать бумажные документы. Но одного законопроекта недостаточно — важно разработать и нормативно-правовую базу, которая бы изменила правоприменение (речь об актах, инструкциях и т.д.). Не менее важно подумать о закупке программного обеспечения.
Подготовку нормативной базы для сделок с квартирами в электронном формате, включая сделки купли-продажи, рассматривал в ноябре прошлого года президиум комиссии по цифровой экономике, когда председательствовал вице-премьер Максим Акимов. Тогда было принято решение о запуске пилота онлайн-сделки на аренде квартир. По словам Андрея Чибиса, при помощи такого сервиса в рамках проекта «Умный город» будет доступно снятие квартиры онлайн и получение при этом необходимых гарантий и полномочий, в том числе по регистрации по месту жительства. Это поможет в создании прозрачного и конкурентного рынка арендного жилья. Это упростит жизнь активных молодых людей и собственников жилья, регистрация этих сделок будет проходить дистанционно в режиме онлайн.
По словам руководителя департамента аренды компании «Азбука Жилья» Романа Бабичева, в 90% случаев сторонами вносятся в договор какие-то изменения или дополнения. Но если новый сервис помешает вносить правки, то применять его можно будет только в официальных арендных комплексах наподобие «Лайнера» — проекта, реализуемого госкомпанией «Дом.РФ».
По словам генерального директора ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексея Макрушина, сегодня очевидна неэффективная работа механизма регистрации сделок купли-продажи. Заключение большинства сделок сопровождается закладыванием денег в банковскую ячейку - а это, простите, каменный век. а появление возможности оформления сделки сразу же, перерегистрации квартиры на другого собственника и одновременного перечисления денег без перевода в наличные, - куда более удобна.
Если же говорить об аренде, то пока собственники жилья пытаются убежать от налогов, наличие/отсутствие электронной регистрации договора не оказывает существенного влияния на обеление рынка. Снижение размера НДФЛ для арендодателя дало бы ему больше стимулов для регистрации сделки.
Как сказал Роман Бабичев, сейчас от уплаты налогов "бегают" свыше 80% собственников квартир, поэтому инициатива может и не прижиться.
По мнению исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой, важность дополнительных стимулов для обеления рынка аренды, стала слишком очевидной. К примеру, в Дании с людей взимается повышенный налог, если у них есть дополнительная недвижимость, и она не сдается. Так власти решают сразу две проблемы. Это и расширение рынка арендного жилья, и ценовое регулирование. С другой стороны, если человек сам как можно быстрее предъявляет заключенный договор, отпадает необходимость в существовании армии чиновников и органов контроля.
Покупатели квартир можно защитить, создав открытую базу данных и составляя истории сделок по каждой квартире: кто ею владел, за какую цену она была приобретена, кто был в ней прописан.
Как сказал один из брокеров по недвижимости, в случае внедрения инициативы с электронными сделками, может пострадать риелторский бизнес, ведь мы говорим об аренде жилья через интернет, где роль посредников обнуляется. Но, по мнению других экспертов, эти опасения напрасны. В целом информтехнологии постепенно заменяют риелторов, но и риелторы на протяжении уже многих лет успешно осваивают тонкости новых реалий. Поэтому электронные договоры не окажут резко негативного влияния на бизнес посредников.
К тому же, наряду с технической стороной оформления сделок с недвижимостью, риелторы, как правило, становятся для клиентов и консультантами, которые могут грамотно прокомментировать состояние рынка недвижимости и сэкономить время при выборе нужного объекта. Эта часть их работы совершенно не пострадает от нововведения.
