Перспективы жилищного рынка
Будущий год может стать для рынка жилья годом нескольких рекордов. По словам генерального директора Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александра Плутника, объем выдачи ипотеки может превысить 2 трлн рублей, а количество семей, которые оформят кредит на покупку квартиры составит уже 1,2–1,3 млн. Также в 2018 году строительство жилья вырастет примерно на 10%. По прогнозам агентства, бум на рынке будет зависеть от падения ставок, роста доходов граждан и запуска механизма государственный гарантий в лице Фонда защиты дольщиков, который должен ощутимо снизить риски для граждан при покупке новостроек. Прогнозы банкиров еще более оптимистичны.
Развитие ипотечного рынка идет наряду с ростом платежеспособности и снижения ставок. Некоторое оживление этого рынка началось уже в этом году, но по-настоящему нас ожидает бум уже в следующем году, с превышением объемов выдачи 2 трлн рублей в годовом выражении.
По словам Плутника, в 2018 году, как мы оцениваем, объемы выдачи ипотеки превысят 2 трлн рублей, рост строительства жилья составит 10%, а ипотека будет оформлена семьями, количество которых составит примерно 1,2–1,3 млн. Если одна семья - это в среднем три человека, то для 3,9 млн человек вопрос жилья будет решен, а это очень впечатляющая цифра.
Судя по результатам недавно проведенного НАФИ опроса, желание улучшить условия жилья в ближайшую пятилетку испытывают 25% россиян — с 2015 года рост этого показателя составил 2 п.п. Для граждан России ипотека - одна из самых востребованных возможностей купить жилье.
По словам старшего вице-президента, директора департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрея Осипова, к концу текущего года рынок ипотечного кредитования достигнет рекордного показателя по продажам - выше 1,8 трлн рублей, при этом его портфель составит около 5 трлн рублей. По объему продаж в будущем году прогнозы соответствуют уровню в 2,2 трлн рублей.
По прогнозу АИЖК, уже к концу этого года среднее значение ипотечной ставки упадет до 9–9,5%. Во всех крупнейших ипотечных банках будут стремиться установить по ипотечному предложению однозначную ставку.
Поддержку рынок должен получить и от того, что процентные ставки и уровень неопределенности у покупателей снизятся. К тому же, по словам главного аналитика Бинбанка Натальи Ващелюк, на рынке жилья сложилась довольно благоприятная конъюнктура цен. В будущем году, наблюдая замедление инфляции, продолжится снижение ключевой ставки Центробанком и к концу 2018-го мы, возможно, увидим снижение ипотечных ставок до 8–8,5%.
По словам руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерины Синельниковой, при сохранении темпов снижения ставок мы, возможно, дождемся и 8%, не компенсируемых государством застройщикам.
Если обстоятельства будут складываться благоприятно, ипотечные ставки к концу следующего года могут составить и 7% годовых - таково мнение начальника управления ипотечного кредитования Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Любови Торопицыной.
При всем этом мы увидим не только заметный рост объемов этого рынка, изменится его характер. Например, банки вступят в более жесткую борьбу за клиентов, а заемщики станут чаще обращаться в банки, чтобы не ипотеку получить, а чтобы ее рефинансировать, переходя из одного банка в другой.
По словам руководителя управления маркетинга ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексея Тартышева, на рынке будет изменена роль рефинансирования. На данном этапе у наиболее грамотных в финансовом плане заемщиков есть понимание того, что как минимум до конца этого года снижение ставки может составить еще 0,5–0,75 п.п. И стоит чуть обождать, чтобы получить ипотеку с более низким процентом.
Дальнейшее развитие ипотеки будет сопровождаться жесткой конкуренцией, но несмотря на это банки будут относиться к ней как к очень выгодному продукту из-за соотношения рисков к доходности и действия условий госпрограммы докапитализации, по которой государство выделило банкам средства, при условии, что они выполнят ряд условий, в том числе — по наращиванию ипотечного кредитования.
По словам главного аналитика Промсвязьбанка Дмитрия Монастыршина, при перспективе снижения инфляции к уровню в 4% по долгосрочному горизонту и снижение стоимости фондирования банки обеспечиваются стабильно высоким доходом (причем на довольно длительное время) по ипотечным кредитам, по которым пока еще установлены высокие ставки. А первоначальный взнос и залог недвижимости минимизируют риски по этому продукту.
Уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам традиционно низкий. Сейчас на долю необслуживаемой задолженности по портфелю ипотеки приходится всего 2,65%, тогда как просрочка по потребкредитам без обеспечения составляет примерно 15%.
Рекорд по объему выдачи ипотеки был установлен в 2014 году — 1,76 трлн рублей. В 2016-м банками было выдано ипотечных кредитов на 1,47 трлн. Ипотека будет становиться более привлекательной по мере того, как будут снижаться ставки, но, по словам экспертов, у населения уже набрано много ипотечных кредитов, а база клиентов, располагающих доходами, которые позволяют беспроблемно обслуживать ипотеку, немногочисленна.
