Продажа банками сниженной ипотечной ставки
Чем опасны такие опции и чем они могут быть выгодны для заемщиков?
Сегодня банки все чаще предлагают клиентам воспользоваться сниженной ипотечной ставкой и уменьшением процента по займу на первые 2-3 года с одновременным повышением стоимости жилого объекта. Рыночные участники подтвердили, что подобные опции для клиентов существуют и главная их цель - поддержать краткосрочный спрос на жилье. Но, как считают эксперты, для покупателей такого рода предложение не всегда является выгодным. В свою очередь, регулятора беспокоит то, что подобными услугами могут заинтересоваться ненадежные заемщики, которые в случае какого-нибудь форс-мажора попросту откажутся от обслуживания займа.
Как уточнил регулятор, суть подобных практик сводится к покупке сниженной ставки у кредитной организации или же снижении процентов по ипотеке на первые 2-3 года, при этом одновременно завышается стоимость жилья. Банк России не прекращает работы, цель которой - снизить риски ипотечных продуктов и ограничить подобные программы.
В крупных финорганизациях подтвердили существование опции покупки ставок на рынке. Например, клиентам Сбера доступно уменьшение процентов по ипотеке на весь срок, посредством совершения единовременного платежа при оформлении кредита. Причем данное предложение пользуется спросом: программе на сегодня приняли участие свыше 22 тыс. заемщиков, суммарно сэкономивших 6,1 млрд рублей. Заключая сделку, клиенты, как правило, останавливают свой выбор на дисконте ставки на 1,5 п.п.
По словам представителя ВТБ, с дополнительными рисками по закредитованности заемщиков такая услуга не связана, она полностью отвечает требованиям регулятора. В ВТБ запуск подобного продукта осуществлен 10 мая: получение дисконта от 0,5 до 8 п.п. требует от заемщика внесения единовременного платежа.
Ряд рыночных участников предпочитает снижать процент на первые несколько лет, одновременно повышая стоимость жилья или продавая сниженную ставку.
По словам представителя Абсолют Банка, низкие проценты по ипотеке на первые 1-3 года выплаты займа в разных вариантах были запущены с 2020-го года, тогда как возможность купить сниженную ставку — с 2015/16 гг., но широкого применение не произошло. В среднем по рынку стоимость уменьшения на 1 п.п. составляет порядка 3,5–4% от суммы кредита в зависимости от срока, и клиенты могут воспользоваться как первым, так и вторым предложением.
По словам эксперта проекта «Народного фронта» «За права заемщиков» и портала «Моя финансовая история» Аллы Храпуновой, на сумму такого платежа влияет величина кредита. А за снижения ставки от 0,5 до 8 п.п. придется заплатить как минимум 150 тыс. рублей.
В целом эту практику можно назвать нейтральной по клиентским затратам, если модель его поведения – стандартна. По словам представителя банка «Зенит», в некоторых случаях она может быть сопряжена с убытками, особенно, если снижение процентов сопровождается для заемщика уплатой комиссий или покупкой недвижимости у застройщика по завышенной стоимости. Нередко цели таких предложений являются чисто маркетинговыми.
Ранее Центробанк неоднократно говорил о заметном ухудшении качества ипотечных выдач. Как следует из аналитического обзора регулятора за 2022 год, процент ссуд с высокими рисками соотношения кредита к стоимости залога в сегменте первичных выдач вырос до рекордной отметки в 69% в IV квартале 2022 года, тогда как в 2021-м это было 43% за тот же период.
Для минимизации опасности для рынка, Центробанк принял решение о повышении с мая т.г. надбавок к риск-коэффициентам по ипотеке на новостройки. А на банки с начала лета возложена обязанность по формированию дополнительных резервов по ссудам, полная стоимость которых значительно ниже рыночной. С помощью этих мер снижается риск образования пузыря, а госпрограммы для кредитных организаций становятся не столь привлекательными.
По словам вице-президента Ассоциации банков России Алексея Войлукова, крупные банки запустили программы, предусматривающие покупку льготной ставки, запущены в действие в середине 2022-го. В их случае заемщики «платят проценты вперед» и банк может использовать эти средства в других проектах. Существует два фактора, из-за которых и были запущены такие программы: высокая ипотечная ставка и высокая переплата за недвижимость, стоимость которой два года назад взлетела на 50%. По информации ЦБ, на 1 мая в среднем процент по ипотечным кредитам составил 8,52% годовых, став максимальным с весны 2020-го — года старта льготной программы. Собственно, поэтому банки и стали продумывать варианты снижения ипотечных ставок. А беспокойство регулятора понятно: легкодоступные кредиты могут привлечь людей, не имеющих финансовой подушки и не способных обслуживать заем, если случится какое-либо потрясение.
Банки сравнительно недавно стали практиковать низкие проценты по ипотеке. Так же, как и комиссию за ставку, которая бывает «фиксированной», «гарантированной», «пониженной». Важно понимать, что в большинстве случаев такую опцию в начале обслуживания кредита компенсирует дальнейшее существенное увеличение его размера и в итоге только банк остается в выигрышном положении. Покупая сниженную ипотечную ставку, необходимо заранее тщательно все просчитать, в том числе и потенциальную выгоду. Ведь уплачивать такую комиссию разумно, только если в планы заемщика не входит досрочное погашение кредита. Иначе ее размер в абсолютном выражении превысит выгоду от уменьшения процентов.
Пристальное внимание ЦБ к этому вопросу вызвано именно непониманием и неадекватной оценкой предложений со стороны граждан, а затем и их многочисленными жалобами. К тому же, по справедливому мнению регулятора, такие кредитные схемы, как и околонулевые ставки, несут риски для рыночных участников и могут вызвать системные проблемы.
