Программа реновации не учла ипотеку
Практически незадолго до второго чтения проекта закона по реновации пятиэтажек, в рамках которого в столице запланировано снести 8 тыс. домов, выяснилось, что документ никак не учел ипотечный вопрос. Группа экспертов, в которой участвуют крупнейшие банки, сейчас занята подготовкой поправок, определяющих судьбу залогов по ипотечным кредитам, если ими являются квартиры в домах, которые будут снесены. Так, например, в рамках поправок подняли принципиально важный для всех собственников квартир в пятиэтажных домах вопрос о равноценной замене жилья — не по метрам, а по его стоимости.
По словам одного из экспертов, текущая версия документа никак не защищает права кредиторов. А вопросов много. В первую очередь, можно ли автоматически заменить залог при сносе жилья и получить уже новую квартиру? Сейчас это не предусмотрено. Переоформление требует дополнительного соглашения между заемщиком и банком, а если его нет, кредит фактически превращается в необеспеченный. По словам другого эксперта, прекращение прав собственности в объекте, предназначенном под снос и оформление прав собственности в новом жилье сопровождается временным разрывом, что тоже ведет к созданию для банков рисков. К тому же важно, чтобы регистрирующий орган мог самостоятельно, не имея заявления банка или заемщика, осуществить перенос на новый предмет залога всех записей об обременениях, занесенных в реестр в отношении прежних объектов ипотеки.
Принятие проекта закона о реновации в первом чтении состоялось в апреле этого года. По документу у городских властей появляются полномочия по сносу 8 тыс. пятиэтажных домов и домов с такой же конструкцией. Переселенцам можно рассчитывать на предоставление им "равнозначного благоустроенного" жилья в том же районе или по соседству (исключение - горожане, проживающие в ЦАО, Новой Москве и Зеленограде — они получат квартиру в том же округе). Изначально предполагалось, что переселение коснется 1,6 млн человек.
Как позже стало понятно, депутаты даже не подозревали, что ипотечные вопросы могут иметь прямое отношение к содержанию этого законопроекта. По мнению главы комитета ГД по транспорту и строительству Евгения Москвичева, этот проект не должен содержать вопросов по ипотеке, так как эта тема - совершенно отдельная. Пятиэтажки никто не берет в ипотеку, эти дома построены в 1950-х годах, тогда никто не имел понятия про ипотеку.
Тем не менее, ипотека в пятиэтажках - явление хоть и не повсеместное, но оно существует. Причем выдается она крупными игроками. Например, Сбербанк (почти 50% рынка ипотеки), кредитует покупку квартир на вторичном рынке, не ограничивая по году постройки и этажности, и в число прокредитованных банком объектов входят и хрущевки. В Сбербанке и ВТБ24 подтвердили свое участие в экспертном совете, готовящем поправки к законопроекту о реновации, но о деталях пока ничего неизвестно.
Ключевой вопрос программы, которым обеспокоены не только банкиры, но и обычные граждане, заключается в невнятной формулировке "равнозначности" жилья. Сейчас эта тема обсуждается для четкой ее фиксации в законе, что понятие "равнозначности" будет означать "равнозначность по стоимости", а не по метрам. Это важный момент, потому что замена одной квартиры на другую в одном округе не есть гарантия того, что по стоимости она не будет более низкой.
Если говорить про ипотеку, то с рисками из-за этой неопределенности может столкнуться не только заемщик, но и банк. По словам партнера юридической группы "Стрижак и партнеры" Вячеслава Косакова, если залог удешевляется, банк может потребовать, чтобы заемщик досрочно погасил кредит. А банки в такой ситуации будут вынуждены провести переклассификацию ссуд в более низкую категорию качества с досозданием резервов.
Как считает партнер юридической компании Lidings Степан Гузей, так как залог автоматически не переоформляется, заемщику придется договориться с банком о принятии им, как кредитором, этого залога вместо предыдущего, что сопряжено с определенными трудностями, если стоимость нового жилья будет меньше. Если банкиры добьются равенства между старым и новым жильем в цене, то эта норма будет, по мнению экспертов, распространена на всех жильцов пятиэтажек.
Другая немаловажная проблема, по мнению юристов, заключается в том, что в жилищном законодательстве отсутствует четкое описание алгоритма действий при сносе жилья, ставшего залогом по ипотечному кредиту. По словам управляющего партнера "Надмитов, Иванов и партнеры" Александра Надмитова, есть общее правило, и по нему, если предмет ипотеки уничтожен или поврежден, договор ипотеки будет прекращен, и банк, соответственно, может настоять на досрочном погашении. Но такой же риск может появиться еще до того, как жилье будет фактически снесено — в момент, когда этот объект появится в списке столичного правительства. По мнению Гузея, как только это произойдет, страховые компании могут отказаться от оформления на эти квартиры полисов (страхование имущества и титула), а это необходимое условие сопровождения любого ипотечного договора. Если отсутствует страхование — это прямое нарушение закона, за что банк имеет право потребовать, чтобы заемщик досрочно погасил ипотеку. Но и банкам из-за программы реновации также грозят дополнительные риски. По словам президента Гильдии юристов рынка недвижимости Олега Сухова, если не будет одновременности в утрате предмета залога и переофомления, банки как кредиторы, окажутся в незащищенном положении.
По словам источника в аппарате правительства, сейчас идет обсуждение нормативной базы по реновации, и подготовка ко второму чтению правительственных поправок.
