Рефинансирование кредитов на жилье стало проблемой на уровне регионов
Сегодня региональный оператор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) расплачивается за допущенные когда-то ошибки. С начала года для перепродажи АИЖК выданной операторами ипотеки, первое, что нужно сделать - потратить средства для обратного выкупа ранее проданных агентству долгов, ставших проблемными или недвижимости, которая была по ним заложена. Ввиду дефицита большей части региональных бюджетов, выполнить это довольно проблематично. Тем не менее, как уверены юристы, частично этот подход можно попытаться оспорить через суд.
Об изменении с начала этого года АИЖК схемы выкупа ипотеки у своих региональных операторов, стало известно от источников на ипотечном рынке, да и регоператоры подтвердили это. КАк они утверждают, в конце года АИЖК направило им письма с предупреждением о введении новых условий взаимодействия. По словам генерального директора Краснодарского регионального оператора АИЖК Александра Спасова, в письме шла речь о том, что если регоператор не сможет выкупить с баланса агентства недвижимость, оказавшуюся там вследствие дефолтов по предоставленным и реализованным АИЖК ипотечным кредитам в каждом конкретном субъекте, где работает региональный оператор, то с начала текущего года АИЖК откажется выкупать у этого регоператора ипотечные закладные, выдаваемые в соответствии со стандартами агентства. При этом региональному оператору надлежит выкупать все объекты недвижимости, перешедшей АИЖК по выданным в данном регионе кредитам, независимо от того, поставлял ли он закладную, по которой эту недвижимость получило на свой баланс АИЖК. Факт получения письма от АИЖК подтвержден и главой Санкт-Петербургского регоператора АИЖК Владислава Назарова. По его словам, агентство поставило в известность о прекращении выкупа закладных у регионального оператора, если им не будет выкуплена с баланса АИЖК вся проблемная недвижимость в регионе. Это предложение, как считает Назаров, было воспринято регоператорами враждебно, поскольку фактически это требование выходит за рамки договорных обязательств с АИЖК. Но работа санкт-петербургской компании преимущественно связана не с программами АИЖК, а с городскими программами, поэтому на них отказ АИЖК от выкупа закладных никак не отразится.
Пересмотром своей работы с региональными операторами АИЖК занялось после того, как по весне 2015 года сменилось руководство. Стоит напомнить, что место бывшего главы АИЖК Александра Семеняки занял бывший заместитель министра строительства Александр Плутник. И уже в июле появилась информация о намерении АИЖК передать функции, связанные с сопровождением закладных, выданных по стандартам АИЖК и взысканием по ним задолженности от региональных операторов к ВТБ 24, в результате чего регоператоры потеряют часть своих доходов.
Как считает заместитель генерального директора АИЖК Артем Федорко, АИЖК проверило активы на своем балансе и по итогам проверки стало ясно, что часть активов была выдана или с нарушениями стандартов АИЖК, или мошенническим образом (к примеру, по ипотеке не было реального залога или стоимость недвижимости завысили). При этом АИЖК требует, чтобы регоператоры выкупали со своего баланса недвижимость по проблемной ипотеке или, при отсутствии предмета залога — выкупали закладные. Как отметили в пресс-службе АИЖК, большинство регоператоров ничего не нарушали, с ними агентство продолжает работать, как и прежде. Если же говорить о тех, кто нарушил условия, то у них АИЖК начнет выкупать закладные только после того, как проблемные активы будут выкуплены ими у АИЖК. По словам представителей АИЖК, если в будущем регоператоры будут поставлять некачественные активы, агентство рассмотрит вопрос о том, чтобы вообще прекратить сотрудничество с нарушителями. Вопрос о необходимости выкупа недвижимости и закладных по займам, которые в регионах выдавали не регоператоры, в АИЖК не прокомментировали.
По информации, предоставленной пресс-службой АИЖК, на балансе группы компаний АИЖК находится около 1,4 тыс. объектов недвижимости, стоимость которой составляет порядка 4-5 млрд руб., и со всех них необходимо уплачивать налог. Понятно, что АИЖК хотело бы избавиться от этих объектов. Но, по мнению юристов, некоторые региональные операторы не смогут работать с агентством по новым условиям. Как полагает Спасов, многое зависит от региона, количества проблемных объектов недвижимости и суммы, которую регоператор в состоянии направить, чтобы выкупить её с баланса АИЖК — это может быть несколько миллионов рублей или сотни миллионов. В связи с чем понятно, что не всем регионам удастся выдержать такую нагрузку, тут не помогут даже дисконты к этим недвижимым объектам, ни предлагаемые АИЖК рассрочки. Чтобы продуктивно решить этот вопрос и сохранить за регоператорами статус региональных институтов развития, требуются альтернативные инструменты. Юристы говорят, что ключевой вопрос состоит в том, что именно, по мнению АИЖК, должно выкупаться. Как считает партнер "Пепеляев Групп" Юрий Воробьев, если АИЖК сможет выяснить, что ипотека была выдана без учета его стандартов, агентство может потребовать, чтобы закладные были выкуплены обратно даже если это не было напрямую прописано в договоре. Но, по словам Воробьева, если речь идет про обязанность выкупа всей проблемной недвижимости, займы на которую были выданы в том числе и не региональными операторами, агентство фактически устагавливает для них заведомо невыгодные условия, что можно успешно оспорить через суд.
