Возможен резкий скачок ставок
Уже стало традицией, что состояние, в котором находится рынок недвижимости является одним из главных индикаторов экономического состояния в целом. Если экономика полна существенных изменений, это неизбежно отражается как на покупательском спросе, так и на возможности компаний заниматься строительством нового жилья.
С начала этого года резко изменилась политическая обстановка, вырос уровень неопределенности, что стало причиной оттока средств населения с депозитов в пользу покупки недвижимости. Как следует из данных мониторинга рынка ипотеки, который провела консалтинговая группа SRG, роста объемов ипотечного кредитования ускорился с конца февраля, а пик был достигнут в апреле. На смену росту кредитования, как и необычному для начала года буму на рынке недвижимости, пришел летний период низкой активности.
И несмотря на рост рублевых цен на вторичку почти во всех крупных городах, сказать, что этот рост устойчивый, сложно как в связи с еще более резким падением рубля по отношению к доллару, так и из-за того, что снизился покупательский интерес.
Ситуация, которая сложилась сегодня, схожа с растерянностью, царившей на рынке на стыке 2008 - 2009 гг: покупатели ждут, когда снизятся цены, перекладывая сбережения в валюту, а продавцы не готовы к снижению цен. На фоне ежедневных сводок о том, что доллар и евро приблизились к новым максимумам, ощущение стабильности убывает, а ожидания участников рынка связаны с существенными переменами уже в ближайшее время, при этом они не знают, в какую сторону повернут цены.
Какой можно сделать прогноз по рынку вторичной недвижимости в ближайшей перспективе? Судя по итогам октября и начала ноября - если говорить про объем выдаваемых ипотечных кредитов - на первый взгляд результаты обнадеживают: по итогам октября практически все банки показали ощутимый прирост выдачи кредитов в ипотеку. Но с учетом отражения данных по заключению кредитных договоров именно в момент сделки, а не по одобрениям кредитов в пользу новых заемщиков, такая динамика может продлиться только до конца года, ведь срок одобрения кредита обычно не больше 3-х месяцев. Ввиду превышения объема предложений над спросом на рынке вторичного жилья, продавцы не смогут повышать цен.
Краткосрочный всплеск ипотечных сделок подкрепляет не только опыт начала года, но и удорожание ипотеки. В октябре после госбанков ставки были подняты всеми активными участниками рынка, что негативно повлияло на количество ипотечных клиентов. Как оценили эксперты, на текущий момент экономически оправданы ставки не менее 14-15%. А если вырастут ключевые ставки, проценты по депозитам для граждан, это неизбежно вызовет повышение ставок по всем кредитам банков, в т.ч. и по ипотеке. Можно сказать, что нынешним ипотечным клиентам удалось запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда.
Сейчас эксперты сходятся во мнении, что возможна стагнация цен в рублевом выражении. Если убрать из ценовой динамики рынка недвижимости инфляционную составляющую, то можно увидеть, что цены на недвижимость присуща и будут присуща отрицательная динамика. Рост цен выше инфляции практически исключается. Но говорить про обвальное падение цен на недвижимость не стоит, ведь ни продавцы вторички, ни застройщики не готовы нести существенные потери. Даже при развитии худшего сценария, нам грозят заморозка строек и временное снижение продаж на рынке вторичного жилья.
На рынке первичного жилья ситуация несколько иная. Застройщики то и дело рапортуют о том, что они выполнили и перевыполнили план продаж на осень. В связи с падением рубля люди нацелены на заключение договоров долевого участия для фиксации текущих рублевых цен. Можно наблюдать повтор ситуации начала года, когда на фоне резких изменений в экономике растут покупки.
Но, ожидая рецессию, застройщики пойдут на снижение объемов вводимых в эксплуатацию площадей и не приступят к крупным проектам. В течении ближайшего года не стоит ожидать каких-то улучшений ни в части повышения доступности кредитов для застройщиков, ни в части ажиотажного спроса на новое жильё в стадии начального строительства. Снижение возможностей финансирования строительства негативно скажется на возможностях застройщиков в направлении реализации новых проектов, а самые неустойчивые или находящиеся в сильной зависимости от краткосрочных кредитов компании могут столкнуться с угрозой банкротства.
Выгодно ли покупать недвижимость именно сейчас? Те, кто хранит средства для покупки жилья в зарубежной валюте, могут не спешить. Если ждать, имея "валютный запас", то практически исключаются риски обесценивания. Цены на жильё могут и не упасть, но нет и риска лишиться сбережений. Те, кто хочет взять ипотеку, лучше сделать это сейчас. Ставки все равно вырастут, как и повысятся требования к заемщикам. Покупая квартиру в новостройке, сконцентрируйтесь на временных акциях, реализуемых застройщиками при участии банков. Условия по этим акциям, как правило, отличаются привлекательностью, а выполнение обязательств застройщика подкрепляет финансирование банка, в итоге повышается уровень надежности вложений.
