Время ипотеки
В течение последнего месяца в нескольких крупных банках произошло снижение ипотечных ставок. Причем они практически стали равными и на первичном, и на вторичном рынках. Может, самое время подумать об ипотечном кредите? Но тут важен правильный выбор программы, а это непросто.
В банках ВТБ24 и ВТБ 1 марта произошло снижение ипотечных ставок на 1,1 п.п. для квартир в новостройках и на 1,35 п.п. для уже готового жилья. Сегодня кредит на покупку недвижимости в новостройке можно взять по ставке от 10,4%, на покупку готового жилья — от 10,75% годовых. По словам представителя пресс-службы ВТБ, ВТБ24 наряду с розничным бизнесом банка ВТБ решили снизить ипотечные ставки с 1 марта с учетом общерыночных трендов.
В феврале подобное решение было принято в Сбербанке, снизившем ставки на 1 п.п.: теперь при покупке жилья в новостройке ставки начинаются от 10,9% годовых, если это готовое жилье — от 10,75%.
После крупнейших игроков к пересмотру условий по ипотеке приступили и другие рыночные участники. К примеру, в банке «ДельтаКредит» снижение ипотечных ставков составило 0,75 п.п. и сегодня стоимость ипотеки в нем составляет от 10% годовых - по первичному и вторичному рынкам.
Как сказал начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов, когда игроками, занимающими большую долю рынка, меняются ставки, остальным приходится подстраиваться, приводя параметры своих цен в соответствие с теми, которые установлены лидерами. Банки, финансово здоровые, ликвидность и капитал которых не вызывают вопросов, и у кого в стратегии ипотеке отведена роль продукта для развития, серьезно относятся к условиям кредитования. Конечно, нами также запланировано снижение ставок.
По мнению Морозова, на рынке сложился тренд в сторону понижения ставок. По ожиданиям наших макроаналитиков, ключевую ставку ЦБ до конца года понизит до 9%. Ставки по депозитам тоже продолжат снижаться, в результате чего снижается стоимость фондирования для банков. В итоге банки и в дальнейшем будут понижать кредитные ставки.
По словам заместителя председателя правления Абсолют Банка Татьяны Ушковой, в Сбербанке и ВТБ24 ставки снижаются в рамках соцзаказа (негласный посыл властей на повышение доступности ипотеки). К тому же, ипотека является драйвером розницы, и многие банки идет на изменение стратегии в ее пользу. Когда какой-нибудь крупный игрок отдает ипотеке роль ключевого инструмента, это вызывает обострение конкуренции, в том числе ценовой.
Кто что предлагает?
Как показал анализ ипотечных программ для первичного и вторичного рынков, предлагаемых топ-15 самых крупных по объему портфеля банков (по версии Frank Research Group) без учета спецпредложений, к наиболее привлекательным ставкам на первичном рынке сегодня можно отнести ипотеку от Сбербанка (10,9%) и Газпромбанка (11,3%), на вторичном рынке — от Газпромбанка (11,3%) и Райффайзенбанка (11,5%). С самыми высокими ставками выступают Транскапиталбанк: 14% годовых на обоих рынках недвижимости.
При этом в ряде банков ипотечные ставки на первичном и вторичном рынках практически равны. По словам Ушковой, прежде ставки первичного рынка были более выгодными из-за действовавшей программы госсубсидирования, в рамках которой она не могла превышать 12%.
Также, по мнению экспертов, сегодня во многих банках сложилось весьма настороженное отношение к кредитованию застройщиков. По словам заместителя генерального директора «Интерфакс-ЦЭА» Алексея Буздалина, старые объекты распродали, а новым банкам не хочется вкладывать средства. Соответственно, они не заинтересованы в дополнительном субсидировании процентной ставки по новостройкам. По мнению генерального директора аналитического агентства Frank Research Group Юрия Грибанова, сегодня для банков разница в рисках между первичным и вторичным рынком несущественна. Потому и ставки почти сравнялись.
Спрос и цены - что происходит?
Как считает Татьяна Ушкова, так как прекратила действовать госпрограмма, спрос на первичном рынке (январско-февральский период 2017 года) снизился в сравнении с прошлым годом примерно на 20%. Уровни вторичного рынка почти не изменились. По словам руководителя дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгия Тер-Аристокесянца, как оценил его банк, произошло смещение спроса на ипотечные кредиты в сторону готового жилья, а также 5%-й рост в начале т. г. по сравнению с таким же периодом прошлого года.
Как считает Андрей Морозов, в последний год в целом наблюдается рост рынка. Ставки идут на снижение, и на рынке появляются те, кто раньше не могли позволить себе ипотеку. Что характерно, этот рыночный сегмент отличается большим потенциалом: населению все еще не хватает площадей и в ближайшие три года рынок ипотеки ждет развитие и рост.
По информации «ИРН-Консалтинг», в столице стоимость одного квадратного метра сегодня в среднем составляет 168 тыс. руб. Как считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, снижение ипотечных ставок не вызовет роста цен на недвижимость: говорить о реальном восстановлении экономики пока преждевременно, а рынок жилья по-прежнему изобилует предложениями. А снижение цен и количества сделок на вторичном рынке говорит о том, что большинству людей просто недоступна покупка готового жилья. Мы видим перемещение спроса на первичный рынок со сравнительно дешевой недвижимостью. Но при уравнении ипотечных ставок на вторичном и первичном рынках быстрее восстановится активность на рынке готового жилья.
Выбор ипотеки
По мнению Алексея Буздалина, так сложилось, что сегодня ипотечные заемщики могут воспользоваться более благоприятными условиями для них. Если ставки будут снижаться, заемщику всегда доступно рефинансирование кредита. Поэтому не стоит ждать еще большего улучшения ситуации (все меняется) и принимать решения, исходя из своих нужд. Лучше воздержаться от просчитывания вероятности снижения ставок и оценить свои риски и вероятность выплаты вами взятого кредита.
По мнению Юрия Грибанова, выбирая ипотечную программу (по первичному или вторичному рынку), в качестве решающего критерия опять-таки должны выступить ваши потребности ввиду примерно одинаковых условий по этим программам. Время от времени застройщики устраивают маркетинговые акции, объявляя скидки на жилье в стадии строительства. Часто такие акции проводятся с множеством оговорок (к примеру, предоставление скидки только на квартиры, имеющие большой метраж), но в некоторых случаях покупатель все-таки экономит.
Мнение эксперта разделяет и Морозов. По его словам, если человек хочет жить там, где нет никаких объектов строительстваа жилья, выбор у него невелик - только вторичный рынок. Тогда стоит присмотреться к банку, предлагающему лучшие условия кредитования на вторичном рынке. Кого-то, наоборот, интересуют только новые дома. Тогда стоит рассмотреть банки, предлагающие хорошие ставки на первичном рынке с учетом скидок, предоставляемых застройщиками.
По мнению Татьяны Калюжновой, поскольку ипотечные ставки на первичном и вторичном рынках одинаковые, лучше купить готовую квартиру — даже если стоимость ее повыше. В этом случае заемщик получит свое жилье в кратчайшие сроки и избавится от рисков, связанных с нечистоплотностью некоторых застройщиков. Стоит сказать, что и качество вторичного жилья понемногу улучшается и можно купить квартиру, в которую не нужно капитально вкладываться (менять сантехнику, электропроводку и т.п.). Сегодня вторичный рынок часто представлен готовыми квартирами, которые продаются их владельцами, несмотря на то, что это вчерашние новостройки.
