ВС встал на защиту банков от махинаций с ипотечными кредитами
Стало известно о принятии Верховным судом (ВС) решения, которое поможет банкам в борьбе с махинациями клиентов в направлении ипотечных залогов. До сего времени, для снятия обременения с квартиры, ставшей залогом, требовалось только изменение предмета залога — к примеру, посредством превращения одной квартиры в две, и не постановкой их на кадастровый учет по причине "забывчивости". Как раз такую операцию хотели провести заемщики Абсолют-банка, получившие поддержку в судах трех инстанций. Но ВС их позиция не устроила, он указал на эластичность предмета залога независимо от его реконструкции, из-за чего у таких схем больше не будет ни одного шанса перерасти в массовые.
Недавно коллегией по экономическим спорам ВС фактически была перекрыта схема, с помощью которой ипотечные заемщики снимали обременение с квартиры, переданной банку в залог по кредиту. Предметом рассмотрения коллегии стал спор между Абсолют-банком и заемщиками — супружеской парой О., взявшими в банке ипотеку на покупку квартиры большей площади. По прошествии некоторого времени супруги решили сделать так, чтобы одна квартира превратилась в две, а право собственности семья О. районный суд признал законным, равно как и ипотеку. Но новые объекты недвижимости не были поставлены на кадастровый учет и обременение на них осталось не перенесенным.
Далее супругом - Олегом О. была инициирована процедура собственного банкротства. Абсолют-банк, перед которым выданная будущему банкроту ипотека так и осталась не погашенной, стал добиваться вхождения в реестр в качестве залогового кредитора в судебном порядке. Первая инстанция отказала банку, а апелляционной и кассационной инстанциями его требования были частично удовлетворены, с указанием, что если обременение на новые объекты недвижимости не наложено, банк будет включен в реестр как обычный кредитор, а его требования будут удовлетворены в порядке общей очереди.
Абсолют-банк направил жалобу в ВС, где спор стал предметом рассмотрения коллегии, в итоге решившей, что реконструкция залогового предмета не прекращает действия договора залога. А, значит, обе квартиры, созданные в результате реконструкции, являются залоговым имуществом банка.
Как подчеркнули в Абсолют-банке, дело не в случайности или ошибке банка, а в промедлении со стороны заемщиков стали причиной того, что залог остался не переоформленным на новые объекты недвижимости. Как сказал директор юридического департамента банка Сергей Артеменков, должник не придпринял никаких действий, чтобы документально оформить вновь созданные объекты и получив решение райсуда о трансформации объекта в два новых, не направил обращение в Росреестр. Обременение нельзя зарегистрировать в реестре, если в реестре продолжает фигурировать старый объект. При этом у банка не было возможности самостоятельно зарегистрировать залог.
Как говорят эксперты, решение ВС имеет большую значимость не только для Абсолют-банка, но и для других игроков банковского рынка. Как сказал руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко, практически в каждом банке есть клиенты, пытающиеся изменить объект залога ради снятия с него обременения. Пока практика не набрала оборотов, она не носит массовый характер, так как любые попытки манипуляций с залогами квалифицируются как мошеннические действия.
Как говорят банкиры, единый алгоритм отсутствует, кто-то из заемщиков сосредоточивает внимание на выводе жилья из-под залога через фиктивный развод и раздел имущества, кто-то пытается разделить жилье, кто-то, наоборот, объединить. Статистика тут не ведется, но это единичные случаи, возможно, десятки. Но если бы ВС принял иное решение, желающих попытаться через мошенничество избавиться от кредита, но сохранить недвижимость за собой, могло бы вырасти в разы. Как сказал юрист департамента правового консалтинга и налоговой практики КСК-групп Игорь Львов, при банкротстве изъятие единственного жилья не предусмотрено, супруги имели квартиры в долевой собственности, и если бы ВС решил иначе, то при банкротстве одного супруга можно было бы сохранить обе квартиры, что спровоцировало бы появление многих последователей.
Как сказал руководитель группы антикризисного управления и банкротства «Дювернуа Лигал» Карина Епифанцева, судебная практика по банкротствам идет в направлении признания статуса залогового кредитора независимо от регистрации договора ипотеки в едином госреестре недвижимости (ЕГРН). По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Де-юре» Антона Пуляева, если заемщик уклоняется от регистрации недвижимости, у банка есть законное право настоять на регистрации квартиры в судебном порядке и уже по судебному решению произвести регистрацию обременения. Но пока это решение не было принято, была лазейка, которая способствовала выводу объекта недвижимости из-под залога, и в данной ситуации заемщики решили ею воспользоваться. Но теперь эта лазейка закрыта.
