Залоговые объекты пошли с молотка
ВТБ24 было выставлено на торги свыше сотни объектов, находящихся в залоге. Намного ли их цена меньше цены на рынке и есть ли резон в покупке квартир на банковском аукционе?
Для банков наступило непростое время. В кризис выдача кредитов снизилась, но с другой стороны во владении банков осталось немало лишнего имущества: это автомобили и квартиры — залоги, полученные по займам, ставшим дефолтными. По словам руководителя департамента по управлению просроченной задолженностью банка «ДельтаКредит» Дениса Дьяченко, сейчас больше реализуется залоговое имущество, которое выступало обеспечением по кредитам.
Но в отличие от того, что было в прошлом, наблюдается увеличение количества отказов от имущества на добровольной основе: клиентам приходится решать свои проблемы самостоятельно - продавая квартиры. По данным Федеральной службы судебных приставов (ФССП), все больше объектов, бывших собственностью должников, реализуется на торгах. В течение этого года на публичные торги банки выставили в 20 раз больше квартир и домов,, в сравнении с таким же отрезком прошлого года. О такой же ситуации можно сказать и в сфере автотранспорта.
В связи с растущим количеством залогов, банкам приходится заниматься поиском различных способов реализации квартир и автомобилей. В ВТБ24 залоговое имущество пущено с молотка, а раньше такой практики не было, и объявлена распродажа порядка сотни залоговых объектов в ходе аукционов. Часть аукционов пройдет очно, часть — заочно (с использованием «Единой электронной торговой площадки»), причем объекты на них будут выставлены разные, а аукционы состоятся в разные дни.
На торгах доступны покапку жилой или коммерческой недвижимости, а также автотранспорта — специальной техники (автокранов, грузовиков, самосвалов) и легковых машин. Общее количество объектов - 106, из них 43 — автомобили. Все остальные — это столичные и подмосковные объекты недвижимости. Огромен ценовой разброс объектов. Можно стать участником торгов за 1-комнатную квартиру (Москва, ул. маршала Кожедуба, ст. метро «Люблино»), стартовая цена - 5,9 млн рублей, или - за 4-комнатную квартиру (Москва, Зачатьевский переулок, стартовая цена - 80,9 млн рублей).
Но представители банка просят не искать связь между решением о проведении аукционов и проблемами должников. По словам старшего вице-президента банка ВТБ24 Андрея Осипова, дело не в том, что ухудшидась платежеспособность наших заемщиков по кредитам, мы просто намерены убрать с баланса объекты, «задержавшиеся» на нем. Вместо снижения по ним цены, банк решил реализовать их на торгах и посмотреть, к чему это приведет. Торги состоятся 23 декабря.
Аукционы будут относиться к 2-м типам: на понижение и на повышение. Аукционы на повышение всем понятны: участниками повышается изначальная цена покупки на шаг аукциона; победит тот, кто предложит самую высокую цену. Алгоритм аукционов на понижение несколько сложен: с каждым шагом аукциона идет уменьшение цены, и она может быть остановлены любым участником, поставившим заявку на покупку. Итоги очных аукционов будут подведены, согласно плану, в феврале 2016 года, итоги электронных торгов на понижение (по недвижимым объектам) намечены на конец января — середину февраля 2016 года.
Стать участником торгов может любое частное лицо, ИП и компания. Ко всем предъявляются одинаковые требования: отправка в банк заявки на участие в аукционе с копией паспорта и нотариально заверенным согласием супруга на участие в аукционе. Затем -внесение на счет банка (при очном аукционе) или электронной площадки (при онлайн-торгах) задатка. При участии в электронном аукционе необходимо получение электронной подписи. Это доступно в любом удостоверяющем центре, аккредитованном Минкомсвязи. Платная ли эта услуга - можно узнать только в самом центре. Дополнительно, в обоих случаях участие в аукционе требует внесения задатка, составляющего около 10% от стоимости лота.
Но стоит сказать, что реализация залогового имущества в ходе торгов является не самой популярной для крупных банков стратегией. Большинство банков из топ-10 по ипотечному портфелю реализуют имущество иначе. По словам начальника управления риск-менеджмента физлиц Райффайзенбанка Станислава Тывеса, в банке сами ищут покупателей, а если поиск безрезультативен (к примеру, низколиквидная недвижимость), банк обращается к риелторским компаниям, рассказывает . В банке «ДельтаКредит» тоже самостоятельно занимаются реализацией залоговых объектов. Эта схема распространена и в Росбанке.
Нечто похожее наблюдается и в банке «Открытие»: на сайте организации размещается информация по залоговым объектам. Их покупка доступно любому физическому или юридическому лицу, предварительные взносы отсутствуют. По словам директора департамента по работе с проблемными активами банка «Открытие» Андрея Величко, порой элемент аукциона может иметь место: к примеру, если в покупке объекта заинтересовано несколько участников, то объект будет продан тому, от кого поступит предложение лучшей цены. Но имущество должников редко остается на балансе банка: как правило, проблемным заемщикам предлагают продать собственность в до суда.
Из десяти банков только в банке «Абсолют» сказали, что они организуют аукционы. Банк реализует объекты залога 2-мя способами: или это делают сами должники, или объекты выставляются на публичные торги. Торги проходят только очно, при этом как минимум за 10 дней до начала аукциона банк вывешивает объявление о торгах. ДЛя участия в них требуется внесение 5%-го аванса от стартовой цены объекта. Чтобы торги были признаны как состоявшиеся, заявок должно быть две, как минимум. Если человек покупает лот, эти 5% идут в счет оплаты покупки, в противном случае задаток возвращается. В течение последнего года на такие торги «Абсолютом» было выставлено 120 объектов залога, из них 9 — в ноябре. Как правило, покупатели получают объекты по цене, которая была заявлена с самого начала или чуть дороже — в ходе аукциона удорожание лотов составляло 20–150 тыс. рублей.
По словам директора бизнес-направления «Недвижимость» компании Pro Consulting Global Limited Натальи Кругловой, предлагаемая ВТБ24 цена объектов, близка к верхней границе в своем сегменте. Не стоит надеяться на дисконт, хотя можно и получить скидку, при условии, что состоятся торги «на понижение».
По мнению управляющего инвестициями в недвижимость и создателя Indriksons.ru Игоря Индриксонсс, объектам, которые предложил ВТБ24, дана адекватная оценка. Но в любом случае, она - предварительная: для вынесения окончательного вердикта, требуется наличие заключения оценщика и инженера здания. Как считает Индриксонс, аукционная цена может быть привлекательна, хотя это вовсе не значит, что вы приобретете объект. Бывает, что банк устраивает не реальный аукцион, а фиктивный - с присутствием одного настоящего покупателя и двух подставных, «задирающих» цену.
По словам управляющего партнера компании «Деловой фарватер» Романа Терехина, если вы нацелены на покупку недвижимости на аукционе, то отдавайте себе отчет: не все должники, лишившиеся своего имущества решением банка, согласны с таким решением. Например, экс-владелец залогового жилья откажется выезжать из него. Или новому владельцу это становится известно только после покупки - тогда разбираться с прежними жильцами ему придется самому, банк за это уже не в ответе.
Существует и другой риск: бывший владелец может в судебном порядке оспорить и то, что его имущество забрано банком, сам аукцион. На это ему отведен 3-летний срок с момента взыскания, но судом этот срок может быть продлен. Если взыскание признали необоснованным, новый владелец обязан вернуть купленное на аукционе имущество.
К тому же, на имуществе может быть обременение. Допустим, его закладывали несколько раз, а банк об этом не знал. В конце концов, в квартире может быть прописан не только бывший владелец, но и не достигшие совершеннолетия дети или инвалиды. Выписка последних часто невозможна. Во избежание этих проблем, стоит заранее направить запрос в регистрирующий орган, чтобы четко знать, кто именно прописан в квартире. Важно удостовериться, что прежний владелец лишился имущества на основании решения суда, а также что это решение им не оспаривается.
