Ипотечный кредит: есть ли выгода при досрочном погашении?

Многие заемщики сталкиваются с волнующим их - и это вполне понятно - вопросом, касающимся возможности рефинансирования для того, чтобы можно было досрочно погасить ипотечный кредит. Это решение может иметь совершенно разные причины, но на эту тему стоит поговорить отдельно.

Рефинансирование ипотечного кредита

Сначала нужно разобраться, что такое рефинансирование ипотечного кредита? Если говорить простыми словами, рефинансирование - это выдача заемщику кредита в одной финансовой организации для того, чтобы погасить ссуду, взятую в другой. Как известно, применительно к потребительскому кредиту рефинансирование распространяется как на весь кредит, так и на его часть. Обычно рефинансирование ипотечных кредитов подразумевает полное погашение долга – дело в том, что новый кредит выдается под залог недвижимости, приобретенной в ипотеку. В результате, для успешной передачи квартиры или дома в залог по вновь выдаваемому кредиту, главное условие - это полная расплата по старым долгам. Но нельзя не сказать о еще одном существенном отличии рефинансирования ипотеки от прочих вариантов рефинансирования: зачастую банки занимаются рефинансированием своих собственных ипотечных ссуд, выданных ранее по действовавшим прежде программам. И этот механизм рефинансирования очень удобен, так как способствует сокращению времени, требующегося для рассмотрения заявки, не возникает проблем с оценками и переоформлением залогов.

Перекредитование сопровождается 2-мя основными типами рефинансирования:

• перекредитование сторонней финансовой организацией;
• рефинансирование банком, оформившем исходную ссуду.

При первом рассмотрении наиболее привлекателен второй вариант, вместе с тем, банки часто в кредитный договор добавляют пункт и об этой возможности. Но тут стоит заметить, что увеличение срока (и, следовательно, и понижение платежей) по действующему кредиту рассматривается банком-кредитором в качестве свидетельства того, что заемщику стали непосильны взятые им на себя обязательства по кредиту, что говорит о сильном ухудшении его материального положения. Тогда банк осуществляет перевод собственных рефинансированных кредитов в категорию «проблемных» с одновременным повышением по ним процентных ставок, комиссий и ужесточением условий. Например, при рефинансировании кредита банк может предъявить заемщику требование о дополнительном обеспечении (поручительстве, залоге), сделать ставку по кредиту выше на 3-10%, приостановить предоставление транша по кредитной линии и т.п. В результате, рефинансирование может увеличить переплату по кредиту и в конце концов перестать быть выгодным.

Стоит сказать и то, что если рефинансирование кредита не является вынужденной мерой, то не нужно надеяться только на кредитующий банк, имеет смысл рассмотреть предложения по перекредитованию в других банках. Так вполне реально подобрать такую кредитную программу, которая не вызовет существенного удорожания кредита при рефинансировании.

О целях рефинансирования ипотечного кредита

Заемщик может задуматься о перекредитовании задолженности по ипотеке по различным причинам. И далеко не всегда банки пойдут навстречу и предоставят новый кредит, если цель рефинансирования ипотеки неясна. Ведь за стремлением заемщика к оформлению нового кредита может скрываться целый букет семейных или финансовых проблем, могущих негативно сказаться на дальнейшей выплате кредита. По этой причине при рефинансировании банки предъявляют клиентам жесткие требования по наличию безупречной кредитной истории и продолжительности выплаты долгов по старому кредиту с минимальным сроком от полугода до 1 года. Тем не менее вполне возможно определить и главные цели, которые ясны и понятны для банков, с охотой выдающих кредиты заемщикам, заинтересованным в уменьшении переплаты, ежемесячных платежей, выводу залога из-под обременения или увеличении срока кредита.

Снижение переплаты и процентных ставок. Наверное, это основная причина, по которой заемщики столь часто прибегают к рефинансированию кредита – как обычного потребительского, так и автокредита или ипотеки. В кризис 2008-2009 гг. ставки по кредитам очень сильно выросли, наряду с ужесточением требований к заемщикам. По ипотеке существовала еще одна проблема: все крупные банки, установившие лояльные условия практически прекратили выдавать кредиты, а получение ипотеки стало возможным только в тех банках, в которых и до начала кризиса условия были далеко не лучшие.

Уменьшение ежемесячных платежей – вторая по частоте причина, по которой заемщики выбирают рефинансирование кредита. Ведь ипотечные кредиты относятся к долгосрочным, и за тот период, пока такая ссуда выплачивается (в среднем 20-25 лет) финансовое положение заемщика и его семьи может серьезно измениться. Человек может сменить место работы, развестись (или, жениться), родить ребенка, заболеть, в стране может разрастись экономический кризис, подскочить инфляция – и все это значительно сказывается на доходе заемщика и семейном бюджете, а значит, и влияет на возможность своевременно и в полном объеме совершать выплаты по кредиту.

Выросшая сумма кредита является одной из распространенных причин рефинансирования ипотеки. В основном целевая аудитория таких преобразований состоит из заемщиков, чье финансовое состояние претерпело значительные улучшения с того времени, когда ипотечный кредит был предоставлен в первый раз. Эти заемщики начинают думать о том, как можно было бы улучшить жилищные условия, расширить площадь (особенно, когда в семье появляется ребенок), заняться ремонтом или строительством, причем эти люди чувствуют себя уверенно в плане своих финансов и рассчитывают, что их ежемесячные платежи по ипотеке увеличатся. Эту категорию заемщиков банки приветствуют (как правило, это люди со стабильно высоким доходом и хорошей кредитной историей).

Вывод имущества, находящегося в залоге, из-под обременения – тоже относится к весьма распространенным причинам, ведущим к рефинансированию ипотеки. Если человек настроен на продажу, обмен, дарение заложенной квартиры, он тоже рассмотрит вариант рефинансирования долга. Стоит отметить, что такого рода операции учащаются обычно ближе к окончанию срока ипотеки, когда сумма долга уже небольшая и ее можно оформить как беззалоговый кредит (или под залог автомобиля).

Как теперь видно, существует немало причин, по которым заемщики могут быть столь заинтересованы в рефинансировании ипотеки. И если заемщик хочет рефинансировать долг по кредиту чисто по финансовым мотивам – уменьшение переплаты, комиссий, процентных ставок – то подробно пояснять привлекательность не нужно. Если заемщик проявил интерес к рефинансированию, но его мотивация не столь однозначна, что ж, и такие заявки в банковской практике - довольно частое явление.

Поговорим о причинах, которые могут помочь заемщику в снижении ежемесячного платежа.

• одна из самых спорных и в то же время главных причин связана с ухудшением финансового положения заемщика, в результате чего он не может продолжать выплачивать долг по ссуде в полном объеме. Это может быть вызвано разными факторами, причем рефинансирующий ссуду банк обязательно рассмотрит их хотя бы потому, что это может создать ситуацию, угрожающую нормальному ходу дальнейших выплат. Причины же могут заключаться в потере или уменьшении дохода в связи с сокращением, болезнью или увольнением;
• появление дополнительного постоянного расхода (уплата алиментов, арендованного жилья, содержание лиц, находящихся на иждивении и т.п.);
• закредитованность ввиду наличия нескольких кредитов (совокупная сумма выплат по кредитам выше возможностей заемщика);
• появление ребенка, уменьшение бюджета семьи по причине выхода матери в декретный отпуск;
• крупные незапланированные расходы (срочные ремонтные работы, оплата дорогостоящего лечения и т.п.) – при этом варианте заемщики, как правило, предпочитают взять кредит на рефинансирование, подразумевающее одновременное увеличение срока кредита;
• наличие неудовлетворительных условий кредитования по ссуде (например, заемщик был вынужден оформить экспресс-кредит на короткий срок, а потом решил его рефинансировать и получить ссуду на более приемлемых условиях).

Все перечисленные выше причины являются самыми распространенными в банковской практике, хотя есть и другие варианты, чисто индивидуального характера. Как бы там не было, банк при перекредитовании выясняет реальные причины, подтолкнувшие заемщика подать в банк заявку на ссуду для последующего рефинансирования.

Итак, сумма кредита увеличивается и это становится причиной досрочного погашения.

В этом случае процесс рефинансирования для того, чтобы увеличить сумму кредита сводится к следующему. Заемщик, который оформил ранее ипотечный кредит и купил дом или квартиру, заинтересован в улучшении своих жилищных условий и приобретении другой недвижимости (большей по размерам, в новостройке и т.п.). При этом стоимость нового жилья выше имеющегося, находящегося в залоге по уже взятому ипотечному кредиту. Заемщик приходит в банк-кредитор или другой банк для оформления кредита на покупку нового жилья и погашение старого кредита. После того, как он погашает долг, старую квартиру банк выводит из залога и передает в залог по новому кредиту (или продает, чтобы погасить долг по кредиту).

Схематично вся операция будет выглядеть следующим образом: 5 лет клиент взял в банке ипотечный кредит на покупку новой квартиры. Сумма оставшегося долга на сегодня равна 1 млн рублей, а стоимость квартиры на рынке – 2 млн рублей. Заемщик решается на продажу новой квартиры за 3 млн рублей (причем по его расчетам, вырученные от продажи первого жилья 2 миллиона будут направлены на покупку нового). Поскольку первая квартира является предметом залога, реализовать ее нельзя до тех пор, пока долг не будет полностью погашен. Итак, наш заемщик нуждается в кредите в сумме 1 млн рублей – чтобы погасить долг по кредиту + 1 млн рублей (разницу между ценами на старую и новую квартиру). Заемщик берет в банке кредит на эти цели, гасит кредит, продает квартиру и приобретает новую, которую и передаст в залог по новому кредиту.

Есть еще одна группа заемщиков, которым нужно увеличить сумму кредита – это люди, погашающие ипотечный кредит в течение длительного времени, за счет чего возникает ощутимое превышение цены заложенной недвижимости над оставшимся по кредиту долгом. Этим заемщикам банк может оформить кредит в большем объеме под залог уже имеющегося жилья. Это требует рефинансирования существующего кредита, чтобы жилье можно было передать в качестве залога по новому кредиту.

Покупка дорогостоящего жилья

Заемщики пользуются рефинансированием ипотеки для приобретения более дорогостоящего жилья, поскольку этот вариант имеет ряд неоспоримых преимуществ, заслуживающих подробного рассмотрения:

• нет нужды в больших накоплениях, как в случае, когда продается одна недвижимость и приобретается новая, и при этом разница компенсируется собственными средствами;
• стоимость имеющейся квартиры может стать первоначальным взносом по кредиту;
• нет необходимости в продаже имеющейся квартиры, особенно если она - дополнительный источник дохода (например, заемщик сдает её в аренду): в этом случае банк предоставляет кредит на всю стоимость покупаемого жилья, а обе квартиры станут залогом для банка, который рефинансирует ссуду;
• у заемщика появляется возможность стать обладателем более комфортного жилья в короткий срок (заявка рассматривается обычно в течение 1-2 недель); таким образом, можно купить понравившееся жильё, при этом условия будут наиболее выгодными;
• можно использовать по новому кредиту материнский капитал или государственные субсидии (допустим, тогда, когда расширение жилья связано с появлением ребенка). Как известно, на кредиты, оформленные раньше, субсидии не полагаются – ими можно пользоваться только по вновь оформленным ссудам, а кредит на рефинансирование по сути и есть новая ссуда.

Тем не менее, в таком решении для заемщика есть и минусы, о которых нельзя не сказать:

• понятное дело, что любые переплаты – это основные минусы кредитования, в том числе, при ссуде на рефинансирование. Не стоит забывать о том, что заемщик, рефинансировавший кредит и переехавший в новую квартиру, продолжает выплачивать по кредиту, и эти выплаты ощутимо возрастают (ввиду увеличения суммы кредита);
• условия по новому кредиту могут быть менее выгодны, нежели по уже действующему. Если раньше заемщик смог оформить кредит на льготных условиях (сниженная процентная ставка, отсутствие требования по страхованию жизни, более длительный срок, ввиду того, что заемщик является постоянным в этом банке, или участвует в зарплатном проекте, или работает в нем и т.п.), то после рефинансирования он лишится всех этих льгот;
• условия по кредитам на рефинансирование не самые привлекательные, а ставки по таким ссудам относятся к средним или немного превышают их;
• не удастся избежать и накладных расходов, а это тоже минус при кредитах на рефинансирование. Заемщик должен будет оплатить расходы, связанные с регистрацией договора ипотеки и переоформлением залога, страхованием приобретаемой квартиры, переоформлением страховки на имеющуюся (если, конечно, она будет в залоге по новому кредиту), стоимостью независимой оценки недвижимости;
• изменения могут не обойти и сроки кредита при рефинансировании, что, в свою очередь, приведет к существенному увеличению размера ежемесячного платежа. Дело в том, что в каждом банке свои условия кредитования, в том числе и максимальные сроки ссуд, к тому же важно помнить про максимальный возраст заемщика к моменту окончания договора. Допустим, вам было 35 лет, когда вы оформили ипотечный кредит на 25-летний срок, и в банке установлены ограничения по сроку кредитования (возраст заемщика не должен превышать 60-ти лет к моменту окончания договора). Спустя 5 лет вы задумались о рефинансировании кредита в другом банке, где возраст заемщика ограничен 55-ю годами и покупке более дорогой квартиры. Понятно, что в этом случае вам доступно оформление кредита только на 15 лет (т.е. до того времени, когда вам исполнится 55 лет).