Как правильно купить квартиру в новостройке
Покупка квартиры без обмана
Нам немного осталось до того счастливого момента - обладания квартирой в новостройке. Путь проделан не маленький, и мы на середине пути:
- Застройщик выбран
- Нам удалось получить у него скидку.
- Договор долевого участия подписан.
Тем не менее, между моментом заключения договора и в получении прав собственности на квартиру, мы должны заплатить застройщику за строительство. А прежде чем это сделать, мы должны быть уверены, что эта квартира не продана еще кому-нибудь. Для этого договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Ниже речь пойдем как раз об этом.
Регистрация договора в Росреестре
Росреестр представляет собой Федеральную службу государственной регистрации, кадастра, картографии.
С теоретической точки зрения застройщик может продать квартиру дважды: договор на продажу одной и той же квартиры может быть
подписан сразу с несколькими дольщиками. А потом этот самый застройщик может просто исчезнуть с вашими деньгами.
Российское законодательство защищает дольщиков от мошенничества такого рода и обязывает зарегистрировать каждый договор долевого участия до того, как по нему будут переданы деньги. Отсюда следует, что одна и та же квартира не может быть продана дважды.
В Росреестре ваша сделка будет проверена на предмет законности и сохранена в ЕГРП – едином государственном реестре прав. С этого момента ваш договор принимает действительный характер: вы являетесь единственным хозяином данной квартиры, а другой договор долевого участия по ней зарегистрирован не будет.
Если у вас есть сомнения, вы сможете назначить застройщику встречу в Росреестре. Как правило, приличные застройщики у себя в штате имеют юриста, который занимается вопросами регистрации договора долевого участия с клиентами.
Юрист назначит вам встречу. С собой вам необходимо иметь набор документов, который был подготовлен для подписания ДДУ, а также необходимо иметь квитанцию об уплаченной госпошлине. В 2016 году ее размер составляет 350 рублей для всех участников сделки, включая застройщика. Каждым участником сделки оплачивается своя часть госпошлины. О размере, подлежащим оплате, вам сообщит застройщик. Оплата может быть произведена или через интернет-банк, или через портал госуслуг.
В случае вашего проживания в другом городе или нехватки времени, вы можете оформить у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщиком будет оплачена госпошлина, будут поданы документы на регистрацию с последующими действиями.
После посещения нотариуса вам следует отдать доверенность застройщику, последний сам посещает Росреестр. По истечении пяти дней застройщик получает договор долевого участия и передает (отправляет) его вам. Вся процедура в среднем займет 7-10 дней.
Оформление разовой доверенности
Если вы не желает наделять застройщика лишними полномочиями, в доверенности должны быть указаны правильные формулировки. Оптимальным вариантом в этом случае будет разовая доверенность – она оформляется под конкретную квартиру.
Если вы находитесь в другом городе, то у застройщика есть право подписывать договор долевого участия за вас. Чтобы избежать подписанных документов ненужного характера от застройщика, проверьте, что доверенность содержит данные стоимости и адреса квартиры, совпадающие с ДДУ и реальностью. После того, как застройщиком будет получен зарегистрированный договор долевого участия в Росреестре, вам необходимо будет забрать у него оригинал доверенности.
Если у вас все же есть некоторые сомнения, вам лучше будет посетить Росреестр самостоятельно и написать заявление о том, что во всех сделка с недвижимостью, принимать участие будете лично вы сами. В этом случае Росреестр откажет любому, кто придет от вашего имени с документами, не смотря на доверенность. Как только подобного рода заявление будет написано, все доверенности перестанут иметь юридическую силу.
Если вы хотите сэкономить пару тысяч рублей, оплачивайте госпошлину самостоятельно и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. В случае экономии пары дней – есть смысл оформить разовую доверенность у нотариуса на застройщика.
Перевод денег застройщику
После того, как договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре, можно приступать к оплате застройщику.
Застройщику запрещено брать с вас деньги за квартиру до
регистрации и проверки ДДУ в Росреестре. Такой порядок регламентирует ФЗ-214. В случае требования застройщиком денежной суммы до регистрации ДДУ, на лицо действия незаконного характера – будьте внимательны!
Оплата через аккредитивный счет. Аккредитив – специальный механизм, цель которого защита интересов дольщиков и помощь застройщикам.
Это такой счет в банке, деньги на который вы вносите перед регистрацией договора долевого участия, а застройщик получит их лишь после регистрации договора в Росреестре. Таким образом, ваши деньги хранятся в банке на время регистрации договора.
После того, как в банк будет предъявлен зарегистрированный договор долевого участия, деньги будут переведены банком на расчетный счет застройщика. Данная процедура носит название «раскрыть аккредитив». Если в силу каких-либо причин сделка сорвется, вы сможет прийти в банк и забрать ваши деньги с аккредитива.
Перевод денег на расчетный счет. Но не всегда застройщики имеют дело с аккредитивами. В этом случае договор регистрируется в Росреестре без оплаты, после этого деньги переводятся на расчетный счет застройщика.
Также можно оплатить наличными. Мы не рекомендуем оплачивать квартиру наличными, нет смысла носить с собой такую крупную сумму денег. Если все же решитесь на это, платите только после регистрации договора долевого участия.
Как только вы рассчитались с застройщиком через его кассу, вам выдадут квитанцию к приходно-кассовому ордеру. Она является документом, подтверждающим факт оплаты. Квитанцию необходимо сохранить.
Обобщая вышеизложенное, заключаем, что переводить деньги застройщику на расчетный счет, необходимо только после регистрации в Росреестре, на аккредитив – можно и до регистрации, оплату наличными лучше исключить в целях безопасности.
Дальнейшие действия
Но после всех вышеизложенных действий, квартира еще не является вашей собственностью. Чтобы она перешла к вам в собственность окончательно, необходимо наличие трех пунктов:
- Квартира должна быть достроена и передана вам застройщиком.
- Далее подписывается акт передачи квартиры у застройщика или не подписывается (зависит от ситуации).
- После приемки ваше право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре.
