Получение кредита под залог недвижимости за границей

До того, как рубль девальвировался, в 2014—2015 гг. довольно много россиян приобрели недвижимость за границей, не привлекая кредит, так как они располагали собственными свободными средствами. Но сегодня на содержание этой недвижимости нужны повышенные расходы, причем, в валюте, а капитал, который в объекте «замораживается», перестает работать. Но это исправимо.

В такой период кто-то из владельцев впадает в панику и принимает решение о продаже своего жилья за границей, но эту проблему можно решить и иначе. К примеру, можно подумать о получении кредита под залог уже имеющегося жилья с последующим вложением полученных денег в коммерческий объект или ценные бумаги. Таким образом инвестор не только покроет расходы на содержание жилья за рубежом, но и получит прибыль.

В чем преимущества схемы?

Схеме кредитования под залог имеющейся недвижимости присущи свои преимущества:

Судя по анализу развития рынка банковских услуг в розничном направлении с начала 21 века, подготовленного банком «Ренессанс Кредит», в период с 2000 по 2015 год отношение между объемом вкладов и объемом кредитов изменилось с 7,3 до 2,2. Но чем же конкретно угрожает банковской системе стремительное сближение кредитов и вкладов, и какой показатель идеален:

• чтобы получить доход, нет необходимости в продаже или сдаче в аренду имеющегося объекта. Недвижимость, ставшая предметом залога, остается у инвестора, а он продолжает её использование;
• инвестору предоставляются более выгодные условия при выдаче кредита;
• возможно приобретение недвижимости, покупку которой банки нередко отказываются кредитовать, или вложение в другие активы.

В схему кредитования под залог уже имеющегося жилья входят три этапа:

1. Предоставление банком кредита под залог имеющейся недвижимости.
2. Использование инвестором полученных в банке денег для покупки коммерческой недвижимости или другого актива.
3. Получение инвестором дохода, полностью покрывающего текущие расходы, связанные с содержанием жилья и обслуживанием кредита, а в ряде случаев — дополнительной прибыли.

Допустим, владелец жилья, стоимость которого составляет 1 млн евро, заинтересован в освобождении «замороженного» капитала и вложении его в недвижимость, приносящую доход. Для этого ему нужно взять кредит под залог жилья, которое у него уже есть. Банк предоставляет ипотечный кредит, равный по сумме 50% от стоимости имеющегося жилья (0,5 млн евро) с 2%-й годовой ставкой. Полученную сумму инвестор направляет на оплату 50% стоимости коммерческой недвижимости, общая стоимость которой тоже равна 1 млн евро. Остаток в 50% средств выдается банком под залог покупаемой коммерческой недвижимости.

В средне коммерческая недвижимость приносит годовой доход порядка 5,5%, соответственно, если стоимость объекта 1 млн евро, то можно каждый год получать доход порядка 55 тыс. евро. В итоге инвестор покроет не только расходы по содержанию жилья (ежегодно примерно 15 тыс. евро) и расходы, связанные с обслуживанием кредита (ежегодно - 20 тыс. евро), но и остаться с прибылью.

Возможно получение кредита, когда залогом становится имеющийся объект, для того, чтобы инвестировать в другую недвижимость или чтобы купить ценные бумаги. Кроме того, можно погасить этими средствами другой кредит, оплатить обучение ребенка и т. д.

С учетом того, какую кредитную политику проводит банк, в направлении использования полученных средств могут быть наложены ограничения. Но это условие не носит обязательный характер — во многих банках готовы к предоставлению такого финансирования и в виде нецелевых кредитов, то есть полученные ресурсы можно расходовать по своему усмотрению.

Более реальным является получение кредита под залог на инвестиции в доходную недвижимость при условии, что заемщик имеет объект, стоимость которого начинается от 500 тыс. евро и выше, так как ретейл-банки Европы, как правило, не рассматривают залог в виде более дешевой недвижимости, или их требования к заемщику повышаются настолько, что их подчас невозможно выполнить.

Условия кредитования

В европейских странах брать кредиты выгодно, ведь они выдаются банками по низкой ставке (порядка 2% в год) на срок до 20-ти лет. В Германии и Австрии кредиты самые дешевые

Каковы же условия кредитования под залог имеющейся недвижимости (по версии Tranio)

Ставка:

• фиксированная: 2—3% в год;
• плавающая: Euribor +1,7—2,0%.

Кредит предоставляется на 5 — 20-летний срок в объеме 50—60% от оценочной стоимости недвижимого объекта.

Заявка рассматривается за 6—10 недель.

Стоит сказать, что не во всех кредитных учреждениях предлагается услуга финансирования под залог имеющейся недвижимости.

А процесс оценки при такой схеме схож с порядком, при котором оценивается залог при выдаче классической ипотеки, когда залогом становится объект, уже находящийся во владении клиента. Но далеко не каждый банк, выдающий ипотечные кредиты, готов к финансированию покупки под залог уже имеющегося объекта. Раз клиент уже имеет недвижимость, то у него, есть и открытый счет в одном из местных банков - вот туда ему первым делом и нужно обратиться.