О материнской переплате
Возможность использовать материнский капитал для погашения части ипотеки привела к появлению неожиданных проблем у заемщиков, пытающихся рефинансировать имеющиеся у них кредиты. По традиции новым банком устанавливается повышенная процентная ставка до передачи квартиры в залог. Но обременение имущества, частью которого владеют несовершеннолетние, возможно, только если на это есть разрешение от органов опеки, зачастую не дающих такового. В итоге вместо того, чтобы снизить себе финансовую нагрузку, семьи переплачивают за кредит.
От имени Ассоциации российских банков (АРБ) в адрес мэра Москвы Сергея Собянина направлено письмо о необходимости разрешения проблемы рефинансирования ипотеки, выдача которой предусматривала использование средств маткапитала. ЦБ снижает ключевую ставку, банки снижают проценты по ипотеке, в результате чего заемщикам становится доступно рефинансирование действующих кредитов на более привлекательных условиях. Но на практике сокращение расходов удается не всем семьям ипотечников.
Ситуация такова, что оформляя ипотеку, заемщик всегда передает приобретенное жилье банку в качестве залога. Если долг обслуживается средствами маткапитала, заемщика обязан после того, как он погасит кредит, в том числе, рефинансировав его, передать супруге и детям доли в квартире. После чего оформляется ипотека по новому кредиту. Но оформление залога квартиры, долей в которой владеет несовершеннолетний, возможно только при наличии согласия из органов опеки и попечительства.
Практика подтверждает, что отдельные органы опеки и попечительства указанное разрешение не дают, потому что формально ипотека ведет к ухудшению имущественного положения несовершеннолетних детей. Первоначальный и второй кредитные договоры взаимосвязаны, а улучшение положения заемщика по новому кредитному договору органы опеки и попечительства не учитывают.
Причем, так как у банка, выдавшего новый кредит, не остается обеспечения, ему приходится идти на увеличение процентной ставки, которая в итоге оказывается выше ставки первоначального кредита. В связи с чем ассоциация обратилась в ЦК с просьбой поручить выработку единых критериев, рекомендованных при рассмотрении органами опеки обращений заемщиков за получением разрешения на заключение ипотечного договора при рефинансировании кредита с использованным средств материнского капитала.
Банкиры согласны с тем, что такая проблема действительно есть и требует решения. Как объяснила председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова, заемщик должен предоставить банку подтверждение, что маткапитал был использован или не использован при погашении первоначального кредита. В случае использования маткапитала банк просит, чтобы заемщик предоставил согласие от органов опеки на то. чтобы квартира была передана в залог, так как если такого согласия нет, сделку могут признать недействительной как не соответствующей требованиям закона. По словам заместителя председателя правления Фора-банка Дмитрия Орлова, при визите к банк заемщиков, погасивших средствами маткапитала часть ипотеки, их предупреждают о риске, связанном с отказом органов опеки с передачей квартиры в залог и, соответственно, невозможности снизить ставку. Некоторые заемщики не готоваы к таким рискам и отказываются от рефинансирования.
Но неофициально банкиры все-таки признают, что подтверждение использования средств маткапитала и разрешение органов опеки на передачу квартиры в залог запрашивают не все банки. По словам руководителя департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, на практике ПФР не может 100%-но отследить, как исполняются все обязательства, которые принимают на себя владельцы сертификата на маткапитал. В итоге можно даже вторично получить кредит, не оформляя на несовершеннолетних доли права собственности. Но из-за такого поведения заемщиков-получателей маткапитала вторая сделка по залогу квартиры может в итоге быть оспорена.
Решение проблемы возможно с помощью законодательных изменений или определение критериев, при наличии которых органам опеки придется соглашаться с передачей недвижимости в залог. Как сказал партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко, столичные центральные органы опеки в состоянии сформулировать четкое решение: если при использовании средств маткапитала на покупку жилья заемщик досрочно погасил кредит и в дальнейшем рефинансировал его по сниженной ставке, это улучшает имущественное положение детей, и согласие на такие сделки должно выдаваться. По мнению партнера МКА «Ионцев, Ляховский и партнеры» Игоря Дубова, действующее законодательство может предусмотреть, что если заемщик предполагает рефинансировать такую ипотеку, последующий залог может быть оформлен.
По словам представителя мэрии, письмо АРБ передано на рассмотрение в аппарат мэра.
