Получение ипотеки молодым ученым

В продолжение разговора об ипотечном кредитовании для работников бюджетной сферы, пришло время рассмотреть одно из специальных предложений, разработанных в рамках госпрограммы, направленной на поддержку молодых специалистов – ипотеку для молодых ученых. Рассмотрим, что она из себя представляет, какие у неё параметры и что важно обязательно принять во внимание, решаясь на взятие именно такой ипотеки.

Немного о появлении ипотеки для молодых ученых

Как известно, в настоящее время действует не одна государственная программа, направленная на улучшение жилья граждан, входящих в категорию малообеспеченных: это молодые семьи, работники бюджетных учреждений, родители, имеющие 2-х и более детей. Но в большинстве (исключение - военная ипотека) в этих программах нет четкого разделения по родам занятости заемщика – объектом внимания становится только необходимость улучшения жилищных условий и доход заемщика.

Дело в том, что относительно недавно молодых ученых отнесли к особой категории заемщиков, которым предоставили особые условия при кредитовании, и эти условия имеют существенные отличия от стандартных. Этому есть две взаимосвязанных причины:

• после того, как молодой специалист получает ученую степень, его доход очень низок, особенно, в первые годы работы. С таким доходом невозможно подать заявку на кредит – она будет отклонена, ведь при ипотеке максимальный объем кредита, рассчитанный на основании дохода, мал даже для покупки жилья эконом-класса;
• после того, как заемщик оформит кредит (снова, в связи с очень низким доходом), он попросту не сможет совершать выплаты кредита согласно графику. Как известно, есть 2 типа графиков погашения по кредитам: аннуитетные и дифференцированные платежи. При первом варианте платежи на весь период погашения будут одинаковыми; при втором - в первые месяцы они достаточно большие, так как заемщик погашает большую часть процентов по кредиту, но ближе к концу срока платежи плавно уменьшаются до минимальных значений.

В течение первых лет работы молодые ученые имеют очень низкие доходы, зато в дальнейшем, защитив ученую степень и получив прибавку к зарплате, доход может увеличиться в разы. В итоге, раньше для получения ипотеки, молодой ученый был вынужден работать на протяжении многих лет, тем самым повышая свой доход, и только потом мог подать заявку на кредит.

Программа «Ипотека для молодых ученых»

Благодаря этой программе, молодые ученые могут купить квартиру в кредит, не думая о том, что им будет сложно выплачивать долг. Эта проблема решается за счет того, что программа предусматривает особый график погашения и индивидуальный расчет максимальной суммы кредита. Разработка программы была осуществлена АИЖК в 2011 году совместно с РАН и до начала 2012 года она была запущена и активна в пилотном режиме, но сегодня её успешно реализуют несколько банков. Программа весьма перспективна – российскими учеными уже подано много заявок, по трети из которых вынесено положительное решение. Остается надеяться, что эта программа кредитования в дальнейшем будет действовать на постоянной основе.

Поговорим об основных параметрах ипотечной программы для молодых ученых:

• в число заемщиков входят научные работники в возрасте до 35 (кандидаты наук) или до 40 (доктора наук) лет;
• кредит выдается для приобретения жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости или для того, чтобы погасить имеющийся ипотечный заем (это вариант рефинансирования ипотеки в другой финансовой организации);
• максимальный объем кредита определяется в индивидуальном порядке и зависит от норм, которые установлены в каждом регионе;
• объем первоначального взноса по кредиту: минимально - 10%, может быть выплачен за счет госсубсидий (например, материнский капитал). Но уплата первоначального взноса необходима в течение 180 дней с момента предоставления кредита (по факту банк выдает кредит в 2-х частях, первая – в размере первоначального взноса – должна быть погашена в течение полугода. Поэтому нужно быть готовым к тому, что и на эту часть банк будет начислять проценты);
• обеспечением по кредиту становится приобретаемое заемщиком жилье;
• залог должен быть застрахован в обязательном порядке;
• страхование жизни и здоровья осуществляется на добровольной основе, но при отказе от него ставка по кредиту вырастет на 0,7%;
• величина процентной ставки по кредиту - 10,5% - если первоначальный взнос составил 10-40%; 10% - если взнос был более 40%;
• кредит предоставляется на максимальный срок в 25 лет;
• график погашения составляются индивидуально, платежи могут быть пересмотрены (индексация) сообразно росту доходов заемщика. В результате, в течение первых лет использования кредита платежи минимальные, далее - они будут увеличиваться, пока через 5-15 лет их не зафиксируют на определенном уровне;
• дополнительным параметром считается возможное снижение размера платежей на срок не больше полутора лет по случаю рождения в семье ребенка.

Кто может получить кредит?

Как уже было сказано выше, кредитом могут воспользоваться молодые ученые, причем возрастные границы в этом случае имеют сильные отличия от общепринятого понятия «молодой человек» - 35-40 лет в зависимости от того, какая у заемщика ученая степень.

Но все же лучше детально рассмотреть, кто может подать заявку на ипотечный кредит.

Поскольку программа допускает возможность привлечь созаемщика-супруга, то есть оговорка – один из супругов должен подпадать под категорию молодого ученого. Это может быть сотрудник академии наук или одного из НИИ, со списком которых можно ознакомиться на сайтах банков, предоставляющих ипотеку по этой программе (список размещен в открытом доступе).

Минимальный возрастной «рубеж» заемщика – 23 года, максимальный – 65 лет к моменту окончания договора (в т.ч. и для созаемщика).

Банк рассматривает наряду с доходом заемщика от научной деятельности и другие его доходы, в том числе от частной практики (при условии, что на них приходится не больше 50% всего дохода). Указанные в заявке доходы требуют подтверждения справками по формам 2-НДФЛ и 3-НДФЛ.

У заемщика должен быть трудовой стаж – 6 месяцев на последнем месте работы.

Получение кредита

Чтобы получить ипотеку, сначала молодые ученые должны обратиться в банк, который работает по этой программе, подробно проконсультироваться по вопросам, связанным с особенностями кредитования в регионе проживания и по документам, необходимым для получения кредита.

Этап 1. Подробная консультация и подача первичной заявки на кредит. В банк-кредитор следует подать первичный список документов и заполнить анкету. На основе ориентировочной стоимости квартиру, заявитель узнает о примерном графике платежей, стоимости страхования и оценке объекта недвижимости.

Этап 2. Выбор жилья. С учетом рекомендаций, полученных в банке, и личным мнением, будущий заемщик подбирает объект недвижимости и согласует с его владельцем возможность купить жильё в ипотеку, после чего документы по объекту недвижимости нужно передать в банк. Итог этого этапа – решение банка по кредиту.

Этап 3. Оценивается недвижимость и подготавливается полный комплект документов на кредит.

Этап 4. Покупка квартиры: подписывается договор купли-продажи, кредитный договор, договор залога, осуществляется госрегистрация договора ипотеки и уплата страховых взносов.

Этап 5. Расчет с продавцом. Основываясь на договоре купли-продажи и кредитном договоре, банк выплачивает продавцу стоимость квартиры наличными деньгами или безналичным способом.

Этап 6. Заемщик выплачивает первоначальный взнос - если по нему была принята отсрочка - и в дальнейшем совершает все необходимые выплаты по кредиту.

Но эта программа, при всей её нужности, имеет свои сильные и слабые стороны. Рассмотрим их подробно.

Плюсы программы состоят в:

• возможности приобрести молодым ученым жилье в собственность, даже если он не имеет большого дохода, которым можно было бы погашать кредит – банк, рассматривая заявку, учитывает не только реальный доход, но и саму перспективу его увеличения;
• возможности привлечь созаемщика (например, супругу);
• особом графике погашения кредита, во внимание принимаются индивидуальные особенности индексации зарплаты;
• низких процентных ставках и отсутствии комиссий, в том числе за погашение раньше положенного срока;
• том, что заемщик может отказаться страховать жизнь при незначительном повышении при этом процентной ставки по кредиту;
• небольшом размере первоначального. 10%-го взноса;
• возможности уменьшить платежи, если в семье заемщика родится ребенок;
• большом сроке кредита;
• возможности использовать другие государственные субсидии.

Но эта программа таит в себе и ряд существенных минусов, перечислим их:

• Как следует из статистики, по этой программе весьма низок процент одобренных заявок. К примеру, в 2012 году из более 1 тыс. направленных заявок одобрение получили только 300. Из чего следует, что многим молодым ученым эта программа кредитования недоступна;
• Действие ипотеки для молодых ученых актуально не для всех учебных и научно-исследовательских учреждений. Стать участниками программы можно научным работникам РАН, ее подразделений, а также примерно 100 крупных российских учреждений;
• На официальных сайтах ничего не говорится о последствиях решения заемщика отказаться от научной деятельности. Может быть и так, что тогда график погашения будет пересмотрен и банк установит фиксированные платежи раньше уже назначенного времени;
• Главные преимущества программы заключаются в индивидуальном графике погашения и отсрочке при рождении ребенка. Но в то же время они могут трансформироваться в существенные недостатки. С одной стороны, до визита в банк и сбора документации заемщик не в состоянии просчитать, сколько он должен будет платить по кредиту; с другой, такой график погашения может стать причиной значительного роста переплаты (если сравнить с аннуитетным и дифференцированным графиками).

Этот момент требует разъяснения: изначально при погашении кредита платежи заемщика небольшие. Но стоит подготовиться к тому, что их размер на самую малость выше суммы процентов, которые банк начислит за месяц – в итоге, уменьшение суммы основного долга – процесс медленный. В связи с этим и снижение размера ежемесячных процентов практически не ощущается – на протяжении нескольких первых лет клиент выплачивает только проценты, начисляемые на всю сумму одолженных в банке средств. Как только доход заемщика увеличивается (а, значит, и индексация платежей), ситуация становится лучше: тогда ежемесячно заемщик погашает всё большую часть основного долга. И все же этот график менее выгоден в сравнении с другими, даже при том, что в нем есть ряд бесспорных преимуществ для заемщика.